Thẩm định giá trị thực:
Căn phòng trọ có diện tích 30 m² tại đường Tô Ngọc Vân, phường Tam Bình, TP. Thủ Đức, với mức giá thuê 1,3 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 43.000 đồng/m²/tháng. Xét mặt bằng chung khu vực Thủ Đức, giá thuê phòng trọ thường dao động từ 1,2 tới 1,8 triệu/tháng cho phòng 20-30 m², tùy tiện ích và vị trí cụ thể.
Phòng có gác lửng và WC riêng, đây là điểm cộng lớn so với các phòng thuê không có gác hoặc dùng chung WC. Việc có thể để xe trực tiếp trong phòng cũng gia tăng giá trị tiện nghi. Với các tiện ích xung quanh như gần chợ, trường học, siêu thị, công viên và thuận tiện di chuyển sang Bình Thạnh, Gò Vấp, Quận 1, Quận 2, bến xe miền đông và bệnh viện ung bướu trong vòng 10-15 phút, đây là vị trí khá thuận tiện, giúp tăng khả năng sinh hoạt và làm việc.
Nhận xét về giá: Giá 1,3 triệu/tháng là mức hợp lý, hơi thấp so với mặt bằng có gác và WC riêng tại khu vực này, có thể do phòng đặt trong hẻm nhỏ hoặc nhà cũ chưa được hiện đại hóa. Cần kiểm tra kỹ hiện trạng phòng để xác định chất lượng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có gác lửng, tăng diện tích sử dụng thực tế so với phòng trọ bình thường.
- WC riêng biệt, không phải dùng chung, phù hợp với người cần sự riêng tư.
- Xe để được trực tiếp trong phòng, rất hiếm trong các phòng trọ khu vực TP. Thủ Đức, tránh tình trạng để ngoài gây mất an toàn.
- Không chung chủ và giờ giấc tự do 24/24, tạo không gian riêng tư tối đa cho người thuê.
- Cho phép nuôi thú cưng, phù hợp với nhóm khách hàng trẻ, sinh viên hoặc người làm việc tự do.
- Vị trí gần nhiều tiện ích và trung tâm các quận lân cận, dễ dàng di chuyển.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho đối tượng:
- Ở thực tế: Người đi làm hoặc sinh viên cần chỗ ở ổn định, riêng tư, tiện lợi.
- Cho thuê dòng tiền: Với mức giá thuê mềm và tiện ích đi kèm, dễ dàng lấp đầy phòng, tạo dòng tiền ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, cấu trúc phòng trọ và đặc thù khu vực dân cư đông đúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Võ Văn Ngân, Thủ Đức) | Đối thủ 2 (Đường Kha Vạn Cân, Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 25 m² | 28 m² |
| Giá thuê/tháng | 1,3 triệu | 1,5 triệu | 1,4 triệu |
| WC riêng | Có | Không | Có |
| Gác lửng | Có | Không | Không |
| Giờ giấc tự do | Có | Không (chung chủ) | Có |
| Để xe trong phòng | Có | Không | Không |
| Cho nuôi thú cưng | Có | Không | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng phòng, đặc biệt hệ thống điện, nước, thấm dột ở gác lửng.
- Xác minh hẻm đi vào có đủ rộng để xe ra vào thuận tiện, tránh phiền toái khi để xe trong phòng.
- Kiểm tra quy định của chủ nhà về giờ giấc, tránh phát sinh tranh chấp do “giờ tự do”.
- Kiểm tra an ninh khu vực, đảm bảo an toàn cho người thuê và tài sản.
- Kiểm tra pháp lý nếu thuê dài hạn, hợp đồng rõ ràng, tránh tranh chấp về quyền sử dụng.
