Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 15m² tại địa chỉ 467/8/5 Tân Sơn, P12, Quận Gò Vấp có mức giá thuê 1,5 triệu đồng/tháng. Đơn giá thuê tương đương khoảng 100.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng giá phòng trọ khu vực Gò Vấp, đặc biệt khu vực gần trung tâm và các trường đại học, mức giá thuê phòng trống, diện tích nhỏ từ 12-18m² thường dao động từ 1,2 triệu đến 1,8 triệu đồng/tháng tùy tiện ích đi kèm và điều kiện phòng. Mức 1,5 triệu đồng là mức giá trung bình, không quá cao cũng không quá thấp.
Phòng có gác lửng, WC riêng, nước giếng miễn phí, nước máy tính theo giá nhà nước và điện 3.000đ/kWh là các điểm cộng về tiết kiệm chi phí sinh hoạt. Tuy nhiên, phòng trống chưa có nội thất nên người thuê cần đầu tư thêm đồ dùng sinh hoạt.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 1,5 triệu đồng/tháng là hợp lý trong bối cảnh thị trường phòng trọ tại Gò Vấp hiện nay. Không có dấu hiệu bị hét giá hay rẻ bất thường. Người thuê có thể cân nhắc nhanh nếu nhu cầu ở thực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nằm trên đường Tân Sơn – khu vực đông dân cư, giao thông thuận tiện, dễ dàng tiếp cận các tiện ích xung quanh.
- Phòng có gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng thực tế, phù hợp với người thuê muốn không gian riêng tư hơn.
- WC riêng, không phải dùng chung – điểm cộng lớn về sự tiện nghi và riêng tư.
- Chi phí điện nước minh bạch, có nước giếng miễn phí giúp tiết kiệm chi phí sinh hoạt.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng này phù hợp nhất để ở thực tế, dành cho người lao động, sinh viên hoặc người đi làm độc thân cần chỗ ở giá vừa phải, tiện lợi. Với mức giá và tiện ích như trên, việc cho thuê dài hạn sẽ ổn định.
Không phù hợp để đầu tư xây lại hay cải tạo vì diện tích nhỏ, vị trí trong hẻm nhỏ (nếu có) hạn chế khả năng phát triển.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Tân Sơn, P12) |
Đối thủ 2 (Phòng trọ Lê Đức Thọ, P16) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 15 m², có gác lửng | 16 m², trống, WC chung | 14 m², có nội thất cơ bản, WC riêng |
| Giá thuê | 1,5 triệu/tháng | 1,3 triệu/tháng | 1,7 triệu/tháng |
| Điện nước | Điện 3.000đ/kWh, nước giếng miễn phí | Điện 3.500đ/kWh, nước máy | Điện 3.000đ/kWh, nước máy |
| Tiện nghi | WC riêng, gác lửng | WC chung, không gác | WC riêng, có nội thất |
| Vị trí | Đường Tân Sơn, P12, hẻm nhỏ | Đường Tân Sơn, P12, hẻm lớn hơn | Đường Lê Đức Thọ, P16, khu vực sầm uất |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hẻm ra vào: Hẻm nhỏ có thể gây khó khăn cho xe máy hoặc xe tải chuyển đồ.
- Đánh giá tình trạng an ninh khu vực, ánh sáng ban đêm.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, đặc biệt nước giếng có sạch và đảm bảo sử dụng lâu dài không.
- Xác minh rõ về chủ sở hữu và giấy tờ thuê phòng để tránh tranh chấp về sau.
- Do phòng trống, cần khảo sát chi phí trang bị nội thất cơ bản nếu cần.
