Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25m², giá thuê 3 triệu đồng/tháng, tương đương 120.000đ/m²/tháng. Trong bối cảnh thị trường thuê phòng trọ tại Quận Gò Vấp, mức giá thuê từ 2,5 – 3,5 triệu/tháng cho phòng trọ diện tích tương tự là phổ biến. Tuy nhiên, phòng này được mô tả là “nhà trống” (không nội thất), không có trang bị cơ bản như giường, tủ, máy lạnh,… nên giá 3 triệu đồng/tháng có thể hơi cao nếu so với các phòng trọ có nội thất cơ bản.
Địa chỉ trên Đường số 3, Phường 8, Quận Gò Vấp nằm trong khu vực khá đông dân, giao thông thuận tiện nhưng không phải là vị trí mặt tiền đường lớn, hẻm rộng hay khu vực phát triển mạnh về tiện ích. Vì vậy, giá thuê này tương đối sát với mức trung bình của khu vực, không có dấu hiệu quá rẻ hoặc quá cao vượt trội.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Phòng có 2 không gian ngủ trong diện tích 25m² là điểm cộng cho nhóm sinh viên hoặc người đi làm muốn chia sẻ chi phí thuê.
– Cửa sổ kính và cửa sổ trời lớn giúp phòng thoáng mát, đón ánh sáng tự nhiên tốt, ít gặp tình trạng ẩm thấp thường thấy ở phòng trọ trong hẻm.
– Tuy nhiên, nhà trống không có nội thất, người thuê phải đầu tư thêm đồ dùng, tạo chi phí ban đầu.
– Vị trí trong hẻm nhỏ hoặc đường nội bộ có thể gây khó khăn về giao thông, đặc biệt là giờ cao điểm hoặc xe cộ lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng phù hợp nhất để ở thực cho nhóm từ 2-3 người (sinh viên hoặc người đi làm). Với giá thuê và diện tích này, không phù hợp để cho thuê dài hạn với giá cao hoặc làm văn phòng nhỏ do không gian hạn chế. Chủ nhà có thể cân nhắc đầu tư thêm nội thất cơ bản để tăng giá trị và thu hút khách thuê nhanh hơn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phường 9, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phường 3, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 22 m² | 28 m² |
| Giá thuê | 3.000.000 đ/tháng | 2.800.000 đ/tháng | 3.200.000 đ/tháng |
| Nội thất | Nhà trống | Có giường, quạt | Có giường, máy lạnh |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, Đường số 3 | Hẻm rộng, gần chợ | Hẻm nhỏ, gần trường học |
| Tiện ích | Trung bình | Tốt (gần chợ, quán ăn) | Khá (gần trường, công viên) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hiện trạng thực tế phòng: Có đúng như mô tả “nhà trống”, cửa sổ kính và cửa sổ trời lớn hoạt động tốt không.
- Xác minh quy hoạch hẻm: Đảm bảo hẻm không bị quy hoạch làm đường lớn hay bị thu hồi trong tương lai gần.
- Đánh giá an ninh khu vực và mức độ ồn, tránh thuê ở những nơi quá phức tạp.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, vệ sinh chung có đảm bảo, không bị thấm dột hay mùi hôi.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe, gửi xe cho người thuê, đặc biệt nếu đi làm hoặc học cần xe máy.
Nhận xét về giá: Mức giá 3 triệu đồng/tháng cho phòng trọ 25m² không quá cao so với khu vực, nhưng do không có nội thất nên người thuê cần cân nhắc thêm chi phí đầu tư ban đầu. Nếu có thể thương lượng giảm còn 2,7 – 2,8 triệu đồng/tháng sẽ hợp lý hơn và tăng tính cạnh tranh. Nếu bạn cần chỗ ở ổn định và không muốn mất thời gian tìm kiếm nhiều, việc đặt cọc và đồng ý thuê nhanh là hợp lý, nhưng nên kiểm tra kỹ các yếu tố an toàn, tiện ích trước khi ký hợp đồng.
