Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ dạng studio, diện tích 22 m² tại địa chỉ 285 Hoàng Văn Thụ, P.2, Quận Tân Bình đang được cho thuê với mức giá 4,2 triệu đồng/tháng. Đơn giá thuê tương đương khoảng 190.909 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng giá thuê phòng trọ tại khu vực Tân Bình, đặc biệt tuyến đường Hoàng Văn Thụ gần công viên, mức giá này thuộc tầm trung-cao do ưu thế vị trí đẹp, gần công viên, tiện di chuyển. Phòng full nội thất với thang máy, hầm xe và sân thượng là điểm cộng, tuy nhiên diện tích chỉ 22 m² là khá nhỏ, phù hợp cho cá nhân hoặc cặp đôi.
Giá thuê 4,2 triệu/tháng là hợp lý nếu so với tiện ích và vị trí, nhưng không quá rẻ để không thể thương lượng. Chi phí vận hành tòa nhà (thang máy, hầm xe) có thể đã được tính vào giá, làm tăng giá thành so với phòng trọ bình dân.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí sát công viên Hoàng Văn Thụ giúp không gian thoáng đãng, gần khu vực vui chơi, thể dục thể thao.
- Phòng có cửa sổ thoáng, điều này hiếm ở các phòng trọ nhỏ trong khu vực thường không có cửa sổ hoặc ánh sáng hạn chế.
- Thang máy và hầm để xe là tiện ích vượt trội so với nhiều phòng trọ truyền thống trong hẻm nhỏ.
- Mặt tiền thuận tiện cho việc di chuyển, giao nhận hàng hóa, phù hợp cả với người làm việc giao hàng hoặc kinh doanh nhỏ tại nhà.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng này rất phù hợp để ở thực, đặc biệt với người đi làm hoặc sinh viên mong muốn không gian sống tiện nghi, đầy đủ nội thất và thuận tiện đi lại. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê lại ngắn hạn (Airbnb) nhờ vị trí đẹp và tiện nghi nếu chủ nhà cho phép.
Không thích hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do diện tích quá nhỏ và là căn hộ trong tòa nhà có sẵn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hoàng Văn Thụ, P.4) | Đối thủ 2 (Lê Văn Sỹ, P.10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 22 m² | 20 m² | 25 m² |
| Giá thuê (đ/tháng) | 4.200.000 | 3.800.000 | 4.500.000 |
| Tiện ích | Full nội thất, thang máy, hầm xe, cửa sổ thoáng | Nội thất cơ bản, hẻm nhỏ, không thang máy | Full nội thất, thang máy, gần chợ |
| Vị trí | Sát công viên Hoàng Văn Thụ, mặt tiền | Hẻm nhỏ, cách công viên 500m | Mặt tiền đường lớn, không gần công viên |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, rõ ràng về thời hạn và điều kiện tăng giá.
- Kiểm tra thực tế nội thất và hệ thống điện, nước, thang máy hoạt động ổn định.
- Xem xét phòng có đủ ánh sáng tự nhiên và thông gió đúng như mô tả (cửa sổ thoáng).
- Kiểm tra an ninh toà nhà, khu vực có an toàn về đêm.
- Kiểm tra quy định tòa nhà về việc nuôi thú cưng, sửa chữa nội thất nếu cần.
