Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m², giá thuê 3 triệu đồng/tháng tại khu vực Quang Trung, Phường 11, Quận Gò Vấp. Đơn giá thuê khoảng 120.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến cho phòng trọ căn hộ dịch vụ có nội thất đầy đủ trong khu vực trung tâm Gò Vấp, đặc biệt khu vực gần các trục đường lớn như Quang Trung, Lê Văn Thọ.
Do đây là phòng trọ căn hộ dịch vụ, không phải tài sản sở hữu, nên việc so sánh giá chủ yếu dựa trên mức thuê tương đương các căn có diện tích, tiện ích tương tự. Chi phí điện nước đã tính theo đơn giá rất hợp lý (điện 3k, nước, rác, wifi 150k). Hẻm xe tải thông thoáng giúp cải thiện khả năng tiếp cận, giảm bớt nhược điểm hẻm nhỏ thông thường.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3 triệu/tháng cho phòng 25 m² có nội thất đầy đủ, ban công, thang máy và chỗ để xe riêng miễn phí là mức giá hợp lý, không bị đẩy quá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, cần so sánh kỹ với các phòng cùng phân khúc trong hẻm để tránh bị hét giá do vị trí hẻm hoặc tiện ích hạn chế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Có ban công mát giúp thông thoáng, khác biệt so với nhiều phòng trọ trong hẻm kín.
- Thang máy phục vụ thuận tiện cho tầng cao, tăng giá trị sử dụng.
- Hẻm xe tải thông 656 Quang Trung sang Lê Văn Thọ, thuận tiện cho di chuyển và vận chuyển, hiếm khi phòng trọ nào có hẻm lớn xe tải đi được.
- Tầng trệt có chỗ để xe riêng biệt miễn phí, rất quan trọng trong khu vực Gò Vấp vốn kẹt xe và thiếu chỗ đậu xe.
- Đã trang bị máy lạnh, giường, tủ áo đầy đủ, người thuê chỉ cần xách vali vào ở ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền ngắn hạn. Với đầy đủ tiện nghi, vị trí thuận lợi và giá thuê hợp lý, phòng trọ này phù hợp với đối tượng nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc người lao động có thu nhập trung bình. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại vì là tài sản thuê, không sở hữu lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (hẻm 102 Lê Văn Thọ) | Đối thủ 2 (hẻm 14 Phan Văn Trị) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 25 | 22 | 28 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3.0 | 2.8 | 3.2 |
| Tiện ích nội thất | Máy lạnh, giường, tủ, ban công, thang máy, để xe miễn phí | Máy lạnh, giường, tủ, không ban công, không thang máy | Máy lạnh, giường, tủ, ban công, không thang máy |
| Hẻm | Hẻm xe tải thông thoáng | Hẻm nhỏ, xe máy đi | Hẻm xe máy, có chỗ để xe trả phí |
| Chỗ để xe | Miễn phí tầng trệt | Không có | Phải trả phí |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra xem thang máy hoạt động ổn định, có bảo trì thường xuyên không.
- Xác minh chính xác hẻm xe tải có bị cấm giờ hay hạn chế tải trọng.
- Kiểm tra tình trạng an ninh, phòng chống cháy nổ cho khu căn hộ dịch vụ.
- Kiểm tra tình trạng nội thất máy lạnh, giường tủ có còn tốt, không hỏng hóc.
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh trường hợp chủ nhà đòi tăng giá hoặc trả phòng bất ngờ.
