Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25m² tại quận Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh, giá thuê 3 triệu đồng/tháng tương đương 120.000 đồng/m²/tháng. Với mức giá này, so sánh với mặt bằng chung phòng trọ trong khu vực Gò Vấp (thường dao động từ 2,5 đến 4 triệu đồng/phòng với diện tích tương đương), mức giá này ở tầm trung, không quá cao.
Phòng có gác lửng, cửa sổ ngoài và cửa sổ trong, kèm nội thất gồm tủ bếp và máy lạnh, điều này nâng giá trị sử dụng và sự thoải mái lên đáng kể so với phòng trọ bình thường chỉ có diện tích tương đương. Điện nước tính theo giá nhà nước là hợp lý, phí dịch vụ xe, wifi cũng ở mức phổ biến.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3 triệu/tháng cho phòng 25m² nội thất đầy đủ tại vị trí Gò Vấp là hợp lý, không hề bị đẩy giá quá cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có gác lửng – tăng diện tích sử dụng hữu ích mà không tăng chi phí thuê.
- Có cửa sổ ngoài và cửa sổ trong giúp đối lưu không khí tốt, phòng rất thoáng mát.
- Giờ giấc tự do, không ở chung chủ, ra vào bằng vân tay – điểm cộng lớn về tính riêng tư và an ninh.
- Camera 24/24 và chỗ để xe rộng rãi đảm bảo an toàn tài sản.
- Ưu tiên 2 người ở, phù hợp cho cặp đôi hoặc bạn cùng phòng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với người thuê ở thực tế, đặc biệt là nhân viên văn phòng hoặc sinh viên cần nơi ở yên tĩnh, riêng tư, tiện nghi. Với các tiện ích sẵn có và mức giá hợp lý, đây không phải là lựa chọn để đầu tư khai thác cho thuê lại do quy mô nhỏ và không có tiềm năng tăng giá mạnh trong ngắn hạn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Nguyễn Oanh, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² (có gác) | 20 m² (không gác) | 28 m² (gác đơn) |
| Giá thuê | 3.000.000 đ/tháng | 2.800.000 đ/tháng | 3.200.000 đ/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ (máy lạnh, tủ bếp) | Cơ bản (quạt, kệ bếp nhỏ) | Đầy đủ (máy lạnh) |
| An ninh | Ra vào bằng vân tay, camera 24/24 | Khóa cơ, không camera | Camera, bảo vệ 24/7 |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Chung chủ, giới hạn giờ giấc | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tính xác thực của hệ thống khóa vân tay và camera hoạt động liên tục.
- Kiểm tra mức độ ồn và an ninh khu vực, đặc biệt giờ giấc tự do cần đảm bảo không gây phiền toái.
- Xác minh nguồn gốc phòng, tránh trường hợp cho thuê “chui” hoặc tranh chấp chủ quyền.
- Kiểm tra điều kiện vệ sinh chung và tiện ích như chỗ phơi đồ có đủ rộng rãi, an toàn.
- Đảm bảo hợp đồng rõ ràng về số người ở, chính sách nuôi thú cưng và khách ra vào.
