Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 10 m² tại địa chỉ 198/36 Đường Thoại Ngọc Hầu, Quận Tân Phú, mức giá thuê 1,7 triệu đồng/tháng tương đương 170.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng phòng trọ phổ biến tại khu vực Tân Phú, nơi mà các phòng trọ diện tích tương tự thường dao động từ 1,2 đến 1,5 triệu đồng/tháng, tức khoảng 120.000 – 150.000 đồng/m²/tháng.
Phòng được mô tả nhà trống, không nội thất, điện tính riêng với giá 4.000 đồng/kg, lối đi riêng và toilet riêng. Tuy nhiên, diện tích chỉ 10 m² khá nhỏ, thường phù hợp cho 1 người ở tối đa. Nếu tính theo chi phí tiện ích và điều kiện riêng tư thì mức giá này có thể chấp nhận được nhưng vẫn hơi cao so với mặt bằng khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Lối đi riêng và toilet riêng là điểm cộng lớn, giúp đảm bảo sự riêng tư và tiện nghi hơn so với nhiều phòng trọ chung toilet hoặc chung lối đi.
– Vị trí tại Đường Thoại Ngọc Hầu, Phường Phú Thạnh, Quận Tân Phú khá thuận tiện di chuyển, gần chợ và các tiện ích xung quanh.
– Nhà trống nên người thuê có thể tự do sắp xếp nội thất theo ý muốn, tuy nhiên cũng đồng nghĩa với việc phải đầu tư thêm.
– Phòng ở lầu 1, có thể thuận tiện nhưng cần xác định hẻm có rộng rãi thuận tiện đi lại hay không.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng này phù hợp nhất cho người lao động hoặc sinh viên có nhu cầu ở thực tế, ưu tiên sự riêng tư. Không phù hợp để cho thuê lại vì diện tích nhỏ và giá thuê đã ở mức cao. Cũng không có tiềm năng để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do là phòng trọ trong nhà cao tầng sẵn có.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ gần đó) | Đối thủ 2 (Phòng trọ khác, cùng phường) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 10 m² | 12 m² | 10 m² |
| Giá thuê | 1,7 triệu/tháng | 1,4 triệu/tháng | 1,5 triệu/tháng |
| Toilet | Riêng | Chung | Riêng |
| Lối đi | Riêng | Chung | Riêng |
| Nội thất | Nhà trống | Đầy đủ | Nhà trống |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hẻm có đủ rộng để xe máy và đi lại thuận tiện, không bị kẹt xe hoặc khó quay đầu.
- Xác minh hệ thống điện riêng và chi phí điện tính theo kg có đúng quy định, tránh bị tính giá cao hơn mặt bằng.
- Kiểm tra điều kiện vệ sinh, an ninh khu vực và phòng có bị ẩm mốc, thấm dột hay không.
- Xác nhận rõ ràng về quyền sử dụng phòng, hợp đồng thuê, tránh rủi ro tranh chấp chủ nhà hoặc chính chủ cho thuê.
Nhận xét: Giá thuê 1,7 triệu đồng/tháng đối với phòng 10 m² tại khu vực Quận Tân Phú là mức khá cao so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, với lợi thế lối đi riêng và toilet riêng, đây là điểm cộng lớn giúp phòng có giá trị sử dụng cao hơn phòng trọ bình thường. Nếu bạn cần sự riêng tư và tiện nghi hơn, có thể cân nhắc xuống tiền nhanh. Ngược lại, nếu chỉ cần chỗ ở đơn giản, bạn có thể thương lượng giảm giá hoặc tìm các lựa chọn khác có giá thuê thấp hơn từ 1,3 – 1,5 triệu đồng/tháng.
