Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 22m² + 6m² sân riêng tại khu vực Phố Đông Quan, Nghĩa Đô, Cầu Giấy, Hà Nội đang được cho thuê với giá 4 triệu đồng/tháng. Tính ra, đơn giá thuê khoảng 133.000 đồng/m² (chưa tính sân). Với đầy đủ nội thất gồm giường, tủ, bàn, tủ bếp, bếp, chậu rửa nóng lạnh, điều hòa, phòng vệ sinh khép kín đầy đủ tiện nghi, mức giá này là phù hợp hoặc hơi cao so với mặt bằng chung phòng trọ tại khu vực Cầu Giấy. Khu vực này có mật độ đông đúc, đa dạng sinh viên và nhân viên văn phòng nên nhu cầu thuê phòng cao.
So với các phòng trọ tương tự trong khu vực Nghĩa Đô, Đông Quan, mức giá thuê trung bình dao động từ 3 – 4 triệu đồng/tháng cho phòng 20-25m² có nội thất cơ bản. Phòng này nội thất đầy đủ và có sân riêng 6m² là điểm cộng lớn, tuy nhiên đường nội khu chỉ rộng 3m, có thể gây khó khăn cho xe máy hoặc xe lớn.
Nhận xét về giá: Giá thuê 4 triệu đồng/tháng ở mức khá cao nhưng không vượt trội so với giá thị trường nếu tính cả sân riêng và nội thất đầy đủ. Người thuê cần cân nhắc kỹ tiện nghi thực tế và điều kiện hẻm nhỏ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có sân riêng 6m² – rất hiếm trong các phòng trọ phố nên tăng giá trị sử dụng và không gian sinh hoạt.
- Nội thất đầy đủ, có điều hòa, bếp, máy giặt (chung hoặc lắp riêng) rất tiện lợi cho người thuê lâu dài.
- Vị trí tầng 1 không phải leo cầu thang, thuận tiện cho người lớn tuổi hoặc vận chuyển đồ đạc.
- Đường nội khu 3m trước cửa tuy hẹp nhưng là khu vực yên tĩnh, ít xe qua lại, phù hợp người thích không gian riêng tư.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với:
- Ở thực tế: Người đi làm hoặc sinh viên muốn chỗ ở riêng tư, đầy đủ tiện nghi, không thích chỗ chật chội, đông đúc.
- Cho thuê dòng tiền: Có thể giữ giá thuê ổn định do khu vực nhiều nhu cầu thuê, đặc biệt nếu giữ phòng sạch sẽ, bảo trì tốt.
Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do diện tích nhỏ và kết cấu là nhà tập thể/phòng trọ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Cầu Giấy 20m²) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Nghĩa Đô 25m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 22m² + 6m² sân riêng | 20m², không sân riêng | 25m², sân chung |
| Giá thuê | 4 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng | 4 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ: điều hòa, bếp, máy giặt, nóng lạnh | Đơn giản: quạt, bếp ga, không máy giặt | Đầy đủ, không có sân riêng |
| Vị trí | Tầng 1, hẻm 3m yên tĩnh | Tầng 2, hẻm rộng 4m | Tầng 1, hẻm 2.5m, đông đúc |
| Tiện ích xung quanh | Gần ngân hàng, siêu thị, trường học | Gần trường học | Gần siêu thị, chợ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra đường nội khu 3m có đủ rộng để xe máy ra vào thuận tiện, tránh kẹt xe hoặc không thể quay đầu.
- Kiểm tra tình trạng thực tế của các thiết bị nội thất (điều hòa, bình nóng lạnh, vòi sen) có hoạt động ổn định không.
- Đảm bảo an ninh khu vực yên tĩnh, tránh các rủi ro mất cắp hoặc ồn ào về đêm.
- Xác minh rõ ràng về quyền cho thuê phòng, giấy tờ pháp lý của chủ nhà, tránh trường hợp tranh chấp.
- Kiểm tra hệ thống thoát nước, tránh tình trạng ngập úng hoặc ẩm thấp ở tầng 1.
