Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ tại hẻm 125 Lê Đức Thọ, Quận Gò Vấp có diện tích 35m², giá thuê 4,5 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 128.600 đ/m²/tháng. Mức giá này thuộc phân khúc trung bình-cao của khu vực Gò Vấp đối với phòng trọ có diện tích lớn và trang bị cơ bản.
Gò Vấp là quận đông dân cư, nhu cầu thuê phòng trọ cao nhưng hẻm nhỏ, ít tiện ích bên ngoài sẽ ảnh hưởng giá. Với diện tích 35m² có ban công và toilet riêng, mức giá 4,5 triệu là tương đối hợp lý nhưng không hẳn quá rẻ.
Tuy nhiên, thực tế phòng được mô tả là nhà trống, không nội thất (trước đó có máy lạnh, kệ bếp nhưng chưa chắc được trang bị sẵn), nên người thuê cần đầu tư thêm. Chi phí này có thể làm tăng tổng chi phí sử dụng.
Nhận xét về giá: Mức 4,5 triệu/tháng cho phòng 35m² tại vị trí này là mức giá có thể chấp nhận được nhưng hơi cao nếu xét về hẻm nhỏ, thiếu tiện ích xung quanh. Có thể thương lượng giảm 5-10% để phù hợp hơn so với mặt bằng chung.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Diện tích phòng lớn 35m², có ban công rộng, phù hợp với người cần không gian thoáng, có thể để cây xanh hoặc phơi đồ.
- Toilet trong phòng đầy đủ thiết bị, thuận tiện sinh hoạt cá nhân.
- Vị trí nằm trong khu căn cứ 26, khu vực khá yên tĩnh, ít ồn ào so với các khu vực trung tâm Gò Vấp.
- Nhưng hẻm nhỏ, có thể khó quay đầu xe và hạn chế phương tiện lớn ra vào.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là lựa chọn phù hợp để ở thực tế cho sinh viên hoặc người đi làm muốn không gian sống rộng rãi, thoáng mát với chi phí vừa phải.
Nếu đầu tư thêm nội thất cơ bản thì có thể cho thuê lại giá cao hơn hoặc tăng sức cạnh tranh.
Không phù hợp khai thác làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do là phòng trọ sẵn có, không có diện tích đất hoặc kết cấu riêng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 150 Lê Đức Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Lượng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 35 m² + ban công | 30 m², toilet chung | 28 m², có máy lạnh, toilet riêng |
| Giá thuê | 4,5 tr/tháng | 3,8 tr/tháng | 4,2 tr/tháng |
| Hẻm | Hẻm nhỏ, khu căn cứ 26 | Hẻm lớn hơn, gần chợ | Hẻm nhỏ, khu dân cư đông |
| Nội thất | Nhà trống, có ban công | Thường, không ban công | Máy lạnh, toilet riêng |
| Tiện ích xung quanh | Ít, yên tĩnh | Nhiều chợ, trường học | Trung tâm hơn, nhiều tiện ích |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng hẻm: độ rộng, khả năng quay đầu xe, an ninh khu vực.
- Kiểm tra lại thực tế nội thất: máy lạnh, kệ bếp có thực sự sẵn sàng hay phải mua thêm.
- Đánh giá độ thấm dột, hệ thống điện nước trong phòng và toilet vì nhà cũ có thể phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xem xét pháp lý phòng trọ: giấy phép kinh doanh nếu thuê lâu dài hoặc có nhu cầu ký hợp đồng dài hạn.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để tránh trường hợp bị giải tỏa hoặc ảnh hưởng dự án trong tương lai.
