Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 35 m² tại Đặng Thùy Trâm, P13, Bình Thạnh có mức giá thuê 4,5 triệu đồng/tháng. Tính ra, đơn giá thuê khoảng 128.571 đ/m²/tháng, mức giá phổ biến cho phòng trọ có nội thất đầy đủ tại khu vực Bình Thạnh hiện nay dao động từ 120.000 – 150.000 đ/m² tùy tiện ích và vị trí. Đây là một mức giá không quá cao so với mặt bằng chung.
Toà nhà 2 tầng, có thang máy và quy mô 19 phòng, đây là điểm cộng hiếm thấy ở phân khúc phòng trọ, thường các phòng trọ chỉ có 1-3 tầng không có thang máy. Tuy nhiên, do chỉ 2 tầng nên thang máy có thể nhỏ, cần kiểm tra vận hành và chi phí bảo trì.
Nội thất đầy đủ gồm máy lạnh, tủ lạnh, bàn ghế, tủ đồ, kệ bếp là lợi thế lớn so với phòng trọ bình thường. Tuy nhiên, giặt chung là điểm trừ về tiện nghi và sự riêng tư.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê 4,5 triệu/tháng cho phòng 35 m² nội thất đầy đủ, có thang máy là mức hợp lý và không bị đẩy giá quá cao. Đây có thể xem là mức giá thị trường, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Thang máy trong toà nhà 2 tầng là điểm hiếm ở phân khúc phòng trọ, thuận tiện cho người già, người có hành lý nặng.
- Diện tích 35 m² khá rộng so với phòng trọ bình thường, phù hợp cho ở nhóm hoặc gia đình nhỏ.
- Bộ nội thất sẵn có giúp người thuê tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Vị trí đường Đặng Thùy Trâm, P13 Bình Thạnh là khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện, gần các tiện ích.
- Chính sách cho thú cưng thương lượng là điểm cộng cho khách thuê có sở thích nuôi thú.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này rất phù hợp với nhóm khách thuê là nhân viên văn phòng, sinh viên hoặc gia đình nhỏ có nhu cầu ở thực tế lâu dài. Với nội thất đầy đủ và thang máy, đây là sản phẩm phù hợp để cho thuê dòng tiền ổn định, không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây mới do quy mô toà nhà đã ổn định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Phan Văn Trị, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Nguyễn Xí, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 35 | 25 | 30 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 4.5 | 3.5 | 4.0 |
| Đầy đủ nội thất | Có | Không | Không |
| Có thang máy | Có (2 tầng) | Không | Không |
| Giặt chung | Có | Không (riêng) | Không (riêng) |
| Vị trí | Đặng Thùy Trâm, Bình Thạnh | Phan Văn Trị, Bình Thạnh | Nguyễn Xí, Bình Thạnh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra vận hành và bảo trì thang máy (độ an toàn, chi phí bảo trì định kỳ).
- Kiểm tra tình trạng nội thất có còn sử dụng tốt, đặc biệt máy lạnh và tủ lạnh.
- Xác minh quy định cho phép nuôi thú cưng để tránh tranh chấp sau này.
- Đánh giá mức độ ồn và an ninh khu vực, do vị trí trung tâm dễ có nhiều phương tiện qua lại.
- Kiểm tra vấn đề giặt chung, có đủ bồn giặt, máy giặt không quá tải, đảm bảo vệ sinh chung.
