Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích 25m², bao gồm gác lửng, nằm trong hẻm xe tải nhỏ, giá thuê 3,2 triệu đồng/tháng. Đơn giá thuê khoảng 128.000đ/m²/tháng, đây là mức giá phổ biến ở khu vực Bình Thạnh cho loại phòng trọ có gác và diện tích tương tự. Vị trí cách đường Nguyễn Hữu Cảnh chỉ 100m, dễ dàng di chuyển và gần chợ Võ Duy Ninh, tăng giá trị sử dụng. Tuy nhiên, hẻm chỉ cho xe tải nhỏ, có thể gây hạn chế khi chuyển đồ hoặc tiếp cận dịch vụ vận chuyển.
Nhận xét về giá: Giá thuê 3,2 triệu/tháng cho phòng 25m² có gác tại Bình Thạnh là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ tình trạng phòng sau sửa chữa để đảm bảo đúng chất lượng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng mới sửa chữa, sạch sẽ, có gác lửng tận dụng không gian sử dụng.
- Hẻm xe tải nhỏ, thuận tiện hơn so với các hẻm xe máy thông thường.
- Khu vực giữ xe ngoài an toàn, thuận lợi cho người thuê có xe máy hoặc xe đạp.
- Vị trí gần đường Nguyễn Hữu Cảnh và chợ Võ Duy Ninh, thuận tiện mua sắm và đi lại.
- Chi phí điện nước tính riêng: điện 4k/kwh, nước 20k/người, khá minh bạch và không bị tính quá cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê sinh viên, người đi làm có nhu cầu thuê phòng giá vừa phải, tiện di chuyển vào trung tâm. Với diện tích và gác lửng, căn phòng đủ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt tối thiểu. Chủ nhà có thể tận dụng khai thác dòng tiền ổn định nếu giữ phòng trong tình trạng tốt.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ Võ Duy Ninh, Q.Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Phòng trọ Nguyễn Hữu Cảnh, Q.Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25m² (có gác) | 22m² (không gác) | 28m² (có gác) |
| Giá thuê | 3,2 triệu/tháng | 2,8 triệu/tháng | 3,5 triệu/tháng |
| Hẻm | Xe tải nhỏ | Xe máy | Xe tải nhỏ |
| Vị trí | 100m Nguyễn Hữu Cảnh, gần chợ | 150m Nguyễn Hữu Cảnh, xa chợ hơn | Gần Nguyễn Hữu Cảnh, trung tâm hơn |
| Tiện ích | Khu giữ xe, điện nước riêng | Chung khu vực, không có giữ xe | Khu giữ xe, điện nước riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng sửa chữa mới, đặc biệt hệ thống điện nước và chống thấm.
- Xác minh pháp lý của chủ nhà, tránh trường hợp tranh chấp hay không có quyền cho thuê.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe trong hẻm, nhất là với xe tải nhỏ.
- Kiểm tra an ninh khu vực và tình trạng giữ xe ngoài.
- Xác định rõ chi phí điện nước tính riêng để tránh phát sinh không minh bạch.
