Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 25 m² tại Quận Gò Vấp, khu vực Đường Quang Trung, P.10 đang có mức giá thuê 2,8 triệu đồng/tháng. Đơn giá thuê khoảng 112.000 đồng/m²/tháng. Với mặt bằng chung khu vực Gò Vấp, phòng trọ mới xây hoặc cải tạo thường có giá dao động từ 100.000 – 130.000 đồng/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích đi kèm.
Phòng trọ này đang trong tình trạng nhà trống, chưa được trang bị nội thất cơ bản, chủ yếu phục vụ nhu cầu thuê ở thực. Không có thông tin về kết cấu hay tiện ích nội khu cụ thể, tuy nhiên nếu đây là dự án mới 100% như quảng cáo thì mức giá 2,8 triệu là hợp lý, không quá cao so với khu vực trung tâm Quận Gò Vấp.
Nhận xét về giá: Giá thuê 2,8 triệu/tháng cho phòng 25 m² là mức giá khá chuẩn, không bị thổi giá quá mức. Nếu phòng trọ mới xây với các tiện ích như bãi xe, an ninh tốt thì đây là mức giá hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay Ngã 5 Chuồng – một trong các nút giao thông sầm uất, thuận tiện di chuyển đến các quận trung tâm như Bình Thạnh, Phú Nhuận.
- Bãi xe riêng, miễn phí, rất hiếm trong các khu phòng trọ tại Gò Vấp, giúp tăng giá trị sử dụng.
- Không giới hạn người ở và giờ giấc tự do phù hợp với đối tượng sinh viên, lao động tự do cần sự linh hoạt.
- Diện tích 25 m² đủ rộng để ở 2 người thoải mái, vượt trội so với nhiều phòng trọ nhỏ chỉ 15-20 m².
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền ổn định dài hạn với đối tượng sinh viên, người đi làm trẻ. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, và đây là tài sản thuê, không sở hữu. Nếu nhà đầu tư mua nhà trọ tương tự thì nên tập trung phát triển tiện ích để tăng giá thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Văn Trị) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Thọ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 20 m² | 30 m² |
| Giá thuê/tháng | 2,8 triệu | 2,0 triệu | 3,0 triệu |
| Tiện ích | Bãi xe riêng, giờ giấc tự do | Bãi xe chung, giờ giấc giới hạn | Bãi xe riêng, có nội thất cơ bản |
| Vị trí | Ngã 5 Chuồng, giao thông thuận tiện | Gần chợ, hẻm nhỏ | Đường lớn, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, điều khoản giữ phòng đến 1/2 có rõ ràng, tránh rủi ro mất cọc.
- Đánh giá an ninh khu vực, đặc biệt tại giờ giấc tự do để đảm bảo an toàn cho người thuê.
- Kiểm tra tình trạng thực tế phòng trọ xem có hư hỏng, thấm dột hay không, vì nhà trống dễ phát sinh sửa chữa.
- Xác minh tính pháp lý dự án, nhất là nếu quảng cáo là “dự án mới 100%”, tránh mua phải phòng trọ xây dựng không phép.
- Đánh giá chất lượng bãi xe riêng để tránh tình trạng quá tải hoặc tranh chấp khi sử dụng.
