Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 15m² với giá thuê 3,5 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 233.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến tại khu vực Quận 4, đặc biệt gần trung tâm và các trường đại học như NTT, Đại học Luật – nơi nhu cầu thuê phòng trọ rất cao.
Phòng có toilet riêng, cửa sổ, sân phơi trên sân thượng, cho phép nấu ăn bằng bếp điện và có sân để xe trong nhà – đây là các tiện ích khá tốt so với mặt bằng phòng trọ cùng phân khúc. Các chi phí điện, nước cũng ở mức hợp lý (điện 3,5k/kWh, nước 20k/m³), không phát sinh nhiều.
Giá thuê này không quá cao so với vị trí và tiện ích, nhưng người thuê cần xem xét kỹ tình trạng thực tế phòng (độ mới, an ninh, môi trường xung quanh) để tránh bị hét giá do vị trí đẹp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí nằm trên đường Tôn Đản, Phường 8, Quận 4, thuận tiện di chuyển qua các quận trung tâm qua nhiều cầu lớn như Nguyễn Văn Cừ, Kênh Tẻ, Ông Lãnh, Khánh Hội.
- Phòng có toilet riêng, điều hiếm thấy ở nhiều phòng trọ giá thấp trong khu vực.
- Giờ giấc tự do, cho phép nấu ăn bằng bếp điện, có sân phơi riêng trên sân thượng – tăng sự tiện lợi và riêng tư cho người thuê.
- An ninh tốt với camera 24/24 và sân để xe trong nhà tầng trệt.
Những điểm này tạo lợi thế cạnh tranh so với các phòng trọ cùng khu vực thường không có toilet riêng, hoặc không được phép nấu ăn, hoặc hẻm nhỏ thiếu an ninh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất với nhóm sinh viên hoặc nhân viên văn phòng cần chỗ ở tiện lợi, giá hợp lý, và có nhu cầu tự do về giờ giấc, nấu ăn. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và kết cấu phòng trọ cố định.
Người thuê nên cân nhắc ở thực hoặc cho thuê lại nếu có nhu cầu chuyển đi nhanh, nhưng cần kiểm tra kỹ tình trạng thực tế trước khi quyết định.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Bến Vân Đồn, Q4) | Đối thủ 2 (Đường Vĩnh Khánh, Q4) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 15 m² | 12-14 m² | 16-18 m² |
| Giá thuê | 3,5 triệu/tháng | 3,2 triệu/tháng | 3,8 triệu/tháng |
| Toilet riêng | Có | Không | Có |
| Cho nấu ăn | Được phép | Không | Được phép |
| An ninh | Camera 24/24, sân để xe trong nhà | Chỉ khóa cửa | Camera nhưng sân để xe ngoài |
| Vị trí | Gần cầu, thuận tiện di chuyển | Gần trường đại học, hẻm lớn | Gần chợ, hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra tình trạng thực tế phòng: độ mới, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Đánh giá an ninh thực tế ngoài camera: có thực sự an toàn không, khu vực xung quanh có nhiều người qua lại hay vắng vẻ.
- Kiểm tra quy định cho phép nấu ăn trong phòng vì nhiều nhà trọ không cho phép.
- Xem xét hẻm trước nhà rộng rãi, có dễ dàng để xe máy, quay đầu xe không.
- Đảm bảo hợp đồng thuê rõ ràng, đặc biệt về điều kiện cọc và thanh toán.
