Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 20m² tại địa chỉ 44/22, Đường Điện Biên Phủ, Phường Chính Gián, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng đang được cho thuê với mức giá 1,8 triệu đồng/tháng. Quy đổi đơn giá thuê khoảng 90.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến cho phòng trọ mới xây có gác lửng tại khu vực trung tâm quận Thanh Khê, nơi giá thuê thường dao động từ 80.000 – 100.000 đồng/m² tùy theo tiện ích và vị trí.
Phòng có gác lửng, bếp riêng, WC riêng, sân xe và sân phơi, các tiện nghi này làm tăng đáng kể giá trị so với phòng trọ thông thường chỉ có diện tích nhỏ và tiện ích tối giản. Vị trí gần các trung tâm thương mại lớn (AEON Mall), sân bay, nhà ga, chợ và trường đại học Duy Tân là điểm cộng lớn giúp tăng tính hấp dẫn và khả năng khai thác dài hạn.
Nhận xét về giá: Mức giá 1,8 triệu/tháng cho phòng 20m² với các tiện ích như vậy là hợp lý, không bị “ngáo giá” so với khu vực. Giá này cũng không quá thấp để nghi ngờ về chất lượng hay pháp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng mới, có gác lửng tận dụng tối đa không gian sử dụng, giúp tăng diện tích sử dụng thực tế.
- Trang bị bếp riêng và WC riêng, tạo sự tiện nghi và riêng tư cho người thuê.
- Sân xe và sân phơi thoáng rộng, điều hiếm có ở các phòng trọ cùng khu vực.
- Vị trí thuận lợi, gần AEON Mall, sân bay và trường ĐH Duy Tân, rất thích hợp với đối tượng sinh viên, nhân viên văn phòng.
- An ninh khu vực được đánh giá cao, góp phần tạo sự yên tâm khi ở.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất để cho thuê dài hạn cho sinh viên hoặc người đi làm tại Đà Nẵng. Với tiện nghi đầy đủ, vị trí thuận tiện và mức giá hợp lý, chủ nhà có thể khai thác dòng tiền ổn định. Ngoài ra, nếu có khả năng nâng cấp hoặc mở rộng thêm phòng trọ xung quanh, có thể tăng thêm nguồn thu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Điện Biên Phủ, Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn, Thanh Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 20 m² | 18 m² | 22 m² |
| Tiện ích | Gác lửng, bếp, WC riêng, sân xe, sân phơi | Phòng trống, WC chung, không có bếp | Gác lửng, WC riêng, không có sân phơi |
| Giá thuê | 1,8 triệu/tháng | 1,2 triệu/tháng | 2 triệu/tháng |
| Vị trí | Gần AEON Mall, sân bay, trường ĐH | Gần chợ, hẻm nhỏ | Gần trung tâm, đường lớn |
| An ninh | Cao | Trung bình | Tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng và nội thất phòng, tránh hiện tượng xuống cấp nhanh do chủ nhà cắt giảm vật liệu.
- Xác minh rõ ràng về quyền cho thuê và hợp đồng, tránh tranh chấp pháp lý với chủ sở hữu căn nhà.
- Đảm bảo khu vực sân xe và sân phơi đủ an toàn, không bị lấn chiếm hay gây mâu thuẫn với hàng xóm.
- Kiểm tra chính sách quản lý an ninh và quy định khu vực để tránh bị ảnh hưởng bởi các quy hoạch hoặc thay đổi hạ tầng.
- Thăm dò thực tế tình hình giao thông, hẻm ngõ có thuận tiện cho đi lại và không bị quá ồn ào.
