Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ có diện tích 15 m² với giá thuê 2,5 triệu đồng/tháng tương đương khoảng 166.000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến tại khu vực Xô Viết Nghệ Tĩnh, Bình Thạnh, nơi có mật độ dân cư đông đúc và nhu cầu thuê phòng trọ cao do gần nhiều trường đại học như Hutech, Ngoại Thương và các điểm trung tâm giao thông.
Phòng chưa có nội thất (nhà trống), do đó người thuê cần tính thêm chi phí trang bị thiết yếu. Vị trí gần chợ, bến xe Miền Đông cũ và các tuyến giao thông lớn giúp tăng tính khả dụng, tuy nhiên cần xác minh chính xác tình trạng an ninh và môi trường xung quanh.
Giá 2,5 triệu/tháng là mức giá hợp lý nếu phòng đảm bảo sạch sẽ, an ninh tốt và không gặp vấn đề hẻm nhỏ hoặc khó quay đầu xe. Nếu có yếu tố bất lợi như hẻm quá nhỏ, nhà xuống cấp hoặc thiếu tiện ích thì giá này có thể hơi cao so với thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Phòng có WC riêng trong phòng, đây là điểm cộng lớn so với nhiều phòng trọ chỉ dùng WC chung.
- Khu vực an ninh, thoáng mát, có chỗ để xe an toàn, rất phù hợp cho sinh viên và người đi làm.
- Vị trí gần các trường đại học lớn và bến xe, thuận tiện cho di chuyển và học tập, làm việc.
- Tuy nhiên, không có thông tin về hẻm ra sao, nếu hẻm nhỏ hoặc sâu sẽ ảnh hưởng lớn đến tiện lợi và an toàn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp nhất cho:
- Ở thực cho sinh viên hoặc người đi làm độc thân ưu tiên 1 người.
- Không phù hợp để cho thuê theo nhóm lớn hoặc làm văn phòng do diện tích nhỏ và kết cấu căn hộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường D2, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Phường 25, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 15 m² | 10-12 m² | 15-18 m² |
| Giá thuê | 2,5 triệu/tháng | 2,0 – 2,2 triệu/tháng | 2,3 – 2,6 triệu/tháng |
| WC riêng | Có | Không | Có |
| Vị trí | Gần BX Miền Đông, trường học | Gần trường học, đường lớn | Gần chợ, tiện giao thông |
| Chỗ để xe | An toàn | Ít hoặc chung | An toàn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng nhà, đặc biệt hệ thống điện nước, tránh trường hợp phòng chưa sửa chữa lâu ngày.
- Xác minh an ninh khu vực, nhất là ban đêm và các ngày cuối tuần.
- Kiểm tra hẻm ra vào: độ rộng, khả năng quay đầu xe, tránh hẻm quá sâu hoặc nhỏ gây bất tiện.
- Đề nghị xem phòng trực tiếp để kiểm tra sạch sẽ, ánh sáng tự nhiên, và mùi ẩm mốc nếu có.
- Xác nhận rõ ràng chính sách ưu đãi, điều kiện cọc và thanh toán để tránh phát sinh rắc rối.
