Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 24m², xây dựng 3 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 72m² (3x8m x 3 tầng). Giá bán 3,1 tỷ đồng tương đương khoảng 129,17 triệu/m² diện tích sử dụng, mức giá này là khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ hẻm tại Quận 10.
So sánh chi phí xây dựng mới: chi phí xây dựng nhà thô+hoàn thiện hiện nay dao động từ 6-7 triệu/m², với 72m² thì chi phí xây mới khoảng 432-504 triệu đồng. Vì đây là nhà BTCT khá cũ (không ghi rõ năm xây), giá đất nở hậu và vị trí trung tâm Q10 là điểm cộng. Tuy nhiên, diện tích đất nhỏ chỉ 24m², mặt tiền hẹp 3m và hẻm chỉ 3m là điểm hạn chế lớn, ảnh hưởng khả năng sử dụng và di chuyển.
Nhận xét về giá: 3,1 tỷ cho căn nhà nhỏ trong hẻm 3m, diện tích đất chỉ 24m² là mức giá cao hơn trung bình khoảng 15-20% so với các nhà cùng khu vực có diện tích tương tự nhưng mặt tiền rộng hơn hoặc hẻm lớn hơn. Khách mua cần cân nhắc kỹ vì giá đang có dấu hiệu bị đẩy cao do vị trí trung tâm nhưng kết cấu và hẻm nhỏ là điểm trừ lớn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà xây 3 tầng BTCT vững chắc, có 2 phòng ngủ và 3 vệ sinh phù hợp gia đình nhỏ hoặc thuê trọ.
- Vị trí trung tâm Quận 10, khu vực sầm uất, tiện ích đầy đủ, thuận tiện di chuyển về trung tâm quận 1, quận 3.
- Nhà nở hậu giúp tăng diện tích sử dụng phía sau, bù lại mặt tiền chỉ 3m hơi nhỏ.
- Pháp lý sổ hồng riêng, 1 đời chủ minh bạch, giảm rủi ro mua bán.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê ngắn hạn/ dài hạn do vị trí trung tâm, có nội thất đầy đủ. Với hẻm nhỏ 3m, không phù hợp làm kho xưởng hay kinh doanh lớn. Đầu tư xây mới có thể không hiệu quả do diện tích đất nhỏ, chi phí xây dựng và cải tạo cao, lợi nhuận không đáng kể nếu bán lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Tri Phương, Q10) | Đối thủ 2 (Tô Hiến Thành, Q10) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 24 | 30 | 25 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 72 | 90 | 75 |
| Mặt tiền (m) | 3 | 4.5 | 3.5 |
| Hẻm (m) | 3 | 4 | 5 |
| Giá bán (tỷ) | 3,1 | 3,3 | 3,0 |
| Giá/m² sử dụng (triệu) | 129,17 | 36,67 | 40,00 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kết cấu nhà cũ, tránh các hiện tượng thấm dột, móng yếu do nhà xây lâu.
- Hẻm nhỏ 3m cần khảo sát khả năng quay đầu xe, vận chuyển vật liệu, giao thông hàng ngày.
- Xác minh quy hoạch, hạn chế xây dựng hoặc sửa chữa do diện tích đất nở hậu nhưng mặt tiền nhỏ.
- Kiểm tra giấy tờ sổ đỏ, đảm bảo rõ ràng không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp.
- Đánh giá phong thủy nhà nở hậu, tránh các điểm không thuận lợi về ánh sáng và thông gió.
