Thẩm định giá trị thực:
Nhà 5 tầng tại đường Quang Trung, Gò Vấp với diện tích đất 66m² (4.4m x 15m), giá chốt 6,8 tỷ đồng tương đương khoảng 103 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà hẻm xe hơi ở khu vực Phường 10, Gò Vấp.
Với nhà 5 tầng mới xây, giả sử diện tích sàn xây dựng khoảng 4.4m x 15m x 5 tầng = 330m² sàn. Theo chi phí xây dựng hoàn thiện hiện tại khoảng 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây mới ước tính khoảng 2 – 2.3 tỷ đồng. Giá đất thuần tách ra khoảng 4.5 – 4.8 tỷ đồng, tương đương 68-72 triệu/m² đất, đây là mức giá sát hoặc hơi cao so với các khu vực hẻm lớn tương tự ở Gò Vấp.
Nhận xét giá: Giá 6,8 tỷ là hơi cao, có thể đang bị “ngáo giá” 10-15% so với giá trị thực nếu so sánh với các căn tương đồng trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 4.4m, khá hiếm trong phân khúc nhà hẻm tại Gò Vấp, thuận tiện để xe hơi vào nhà.
- Nhà xây mới 5 tầng với 4 phòng ngủ và 4 WC, phù hợp gia đình nhiều thế hệ hoặc có nhu cầu cho thuê căn hộ nhỏ.
- Hẻm xe hơi rộng, thuận tiện đi lại, không bị hạn chế như hẻm nhỏ thường gặp ở khu vực này.
- Sổ hồng chính chủ, sổ vuông vắn, giấy tờ pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực cho gia đình quy mô lớn hoặc đầu tư cho thuê dòng căn hộ dịch vụ/người nước ngoài, nhân viên văn phòng. Với vị trí và kết cấu nhà mới, có thể khai thác cho thuê từng tầng hoặc cho thuê nguyên căn với mức giá hấp dẫn.
Không phù hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm và thiết kế nhà ở tầng cao. Đầu tư xây lại không hiệu quả vì nhà mới. Tuy nhiên, có thể cải tạo nội thất để tăng giá trị cho thuê hoặc bán lại trong tương lai.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Thọ, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 66 | 60 | 70 |
| Chiều ngang (m) | 4.4 | 4 | 5 |
| Hẻm xe hơi | Có, rộng | Có, nhỏ hơn | Có, rộng |
| Số tầng | 5 tầng mới | 4 tầng cũ | 5 tầng mới |
| Giá bán (tỷ) | 6.8 | 5.8 | 7.2 |
| Đơn giá/m² đất (triệu) | 103 | 97 | 103 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng và hoàn thiện nhà mới, tránh lỗi phát sinh sau bàn giao.
- Kiểm tra quy hoạch hẻm: Hẻm hiện tại rộng nhưng cần xác nhận không có kế hoạch mở rộng đường, tránh bị giải tỏa một phần.
- Xem xét khả năng quay đầu xe trong hẻm, đảm bảo tiện lợi cho xe hơi ra vào.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, xem có tranh chấp hay thế chấp ngân hàng không.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, nếu không hợp tuổi gia chủ có thể ảnh hưởng tâm lý xuống tiền.
