Nhận định về mức giá 40 tỷ cho nhà 4 tầng diện tích 330m² tại Quận Bình Thạnh
Mức giá 40 tỷ tương đương 121,21 triệu đồng/m² cho bất động sản tại đường Bùi Đình Tuý, Phường 11, Quận Bình Thạnh là mức giá khá cao so với mặt bằng chung hiện nay của khu vực.
Đặc biệt, đây là nhà trong hẻm rộng 5m, ô tô vào tận nơi, diện tích đất lớn 330m², có 4 tầng với 14 phòng đang khai thác dòng tiền 31 triệu/tháng. Nhà phù hợp xây mới 6-7 tầng CHDV, văn phòng.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Giá tham khảo khu vực Bình Thạnh (2024) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 330 m² (11×30 m) | 150 – 250 m² | Quỹ đất lớn, hiếm tại khu vực trung tâm |
| Giá/m² | 121,21 triệu đồng/m² | 70 – 100 triệu đồng/m² | Nhà mặt tiền, hẻm xe hơi, ngang 11m, vị trí khá tốt |
| Hiện trạng | Nhà 4 tầng có 14 phòng, khai thác dòng tiền ~31 triệu/tháng (~0,93%/năm) | Nhà mới xây, hoặc đất nền để xây mới | Dòng tiền hiện tại thấp so với giá trị tài sản |
| Khả năng xây dựng | Cho phép hầm + 5 tầng + sân thượng | Tiềm năng phát triển CHDV, văn phòng | Có thể tăng giá trị tài sản sau xây dựng mới |
Nhận xét chi tiết
Giá 40 tỷ đồng (121,21 triệu đồng/m²) hiện đang ở mức cao so với giá đất trung bình khu vực Bình Thạnh, đặc biệt đối với nhà trong hẻm, dù là hẻm ô tô 5m.
Dòng tiền cho thuê hiện tại khoảng 31 triệu/tháng tương đương lợi suất khoảng 0,93%/năm, khá thấp nếu tính theo giá bán. Đây là tín hiệu cho thấy giá bán chưa phản ánh đúng khả năng sinh lời ngay lập tức.
Tuy nhiên, điểm cộng lớn là quỹ đất rộng, vị trí thuận tiện, phù hợp xây dựng CHDV hoặc văn phòng 6-7 tầng có thể nâng cao giá trị trong tương lai.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên thực tế thị trường và tiềm năng phát triển, mức giá phù hợp hơn nên dao động trong khoảng 32 – 35 tỷ đồng (tương đương 97 – 106 triệu đồng/m²).
- Giá này cân bằng giữa giá đất thực tế và tiềm năng xây dựng, đồng thời phản ánh đúng mức lợi suất hiện tại.
- Giá này cũng phù hợp để người mua có dư địa đầu tư cải tạo, xây dựng mới tăng giá trị khai thác.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể trình bày:
- Phân tích lợi suất cho thuê thấp so với giá bán hiện tại, làm rõ việc đầu tư thêm vốn để xây dựng mới là cần thiết.
- So sánh giá các sản phẩm tương tự trong khu vực với diện tích nhỏ hơn nhưng giá/m² thấp hơn nhiều.
- Đề cập đến xu hướng thị trường hiện nay thận trọng, ưu tiên giá hợp lý, tránh giá ảo gây khó thanh khoản.
- Cam kết giao dịch nhanh, minh bạch, hỗ trợ pháp lý để tạo thuận lợi cho cả hai bên.
Kết luận
Mức giá 40 tỷ đồng là cao và chỉ phù hợp với nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, chấp nhận đầu tư dài hạn để xây dựng mới CHDV. Nếu mua với mục đích khai thác dòng tiền hiện tại hoặc đầu tư ngắn hạn, giá này chưa hợp lý.
Người mua nên đề xuất mức giá 32-35 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả đầu tư và có cơ sở thương lượng hợp lý với chủ nhà.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
