Nhận định về mức giá 639 tỷ cho quỹ đất 25,623 m² tại Nguyễn Xiển, Phường Trường Thạnh, Tp Thủ Đức
Giá chào bán quy đổi khoảng 24,94 triệu đồng/m² cho diện tích hơn 2,5 ha đất mặt tiền đường Nguyễn Xiển, khu vực Phường Trường Thạnh, Tp Thủ Đức. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung đất thổ cư tại khu vực nhưng vẫn có thể xem xét là hợp lý trong bối cảnh phát triển dự án nhà ở thương mại cao tầng 20-25 tầng, liền kề khu đô thị Vinhomes Grand Park.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xem xét | Giá tham khảo khu vực Tp Thủ Đức & Quận 9 | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25,623 m² (2,56 ha) | Thường các lô đất thương mại dịch vụ hoặc dự án lớn từ 1 ha trở lên | Diện tích lớn, phù hợp phát triển dự án quy mô |
| Vị trí | Mặt tiền đường Nguyễn Xiển, Phường Trường Thạnh, gần Vinhomes Grand Park | Đất thổ cư mặt tiền khu vực này thường có giá khoảng 15-20 triệu/m² tùy vị trí | Vị trí đắc địa, kết nối tốt, gần khu đô thị lớn nên giá cao hơn mặt bằng chung |
| Loại hình đất | Đất thổ cư, xây dựng khu nhà ở thương mại cao tầng (20-25 tầng) | Đất thổ cư xây cao tầng, dự án có giấy phép, giá có thể tăng lên 20-30 triệu/m² | Pháp lý rõ ràng, xây dựng cao tầng được cấp phép là điểm cộng lớn |
| Giá/m² | 24,94 triệu/m² | 15 – 20 triệu/m² (đất thổ cư bình thường); 20 – 30 triệu/m² (đất dự án cao tầng) | Giá này nằm trong khoảng trên trung bình nhưng chưa vượt khỏi vùng hợp lý so với tiềm năng dự án |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ, giấy phép xây dựng dự án | Yếu tố pháp lý đảm bảo giúp giá trị tăng | Rõ ràng, an toàn cho nhà đầu tư |
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch treo hoặc vướng mắc pháp lý khác.
- Xác minh năng lực chủ đầu tư hoặc người bán, tránh rủi ro liên quan đến tài chính hoặc chuyển nhượng.
- Đánh giá kỹ quy hoạch chi tiết 1/500, khả năng cấp phép xây dựng công trình 20-25 tầng, các giới hạn chiều cao, mật độ xây dựng.
- Phân tích dòng tiền dự kiến từ dự án: chi phí phát triển, giá bán căn hộ, thời gian hoàn vốn.
- Thương lượng quyền lợi ưu tiên, điều kiện thanh toán, các cam kết đi kèm.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Mức giá 639 tỷ tương đương 24,94 triệu đồng/m² là mức giá khá sát giá thị trường đất dự án cao tầng khu vực này. Tuy nhiên, để có lợi thế và đảm bảo biên độ an toàn tài chính, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 22-23 triệu đồng/m² tương đương ~565 – 590 tỷ đồng.
Để thuyết phục chủ bất động sản giảm giá, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Thị trường đang có dấu hiệu điều chỉnh, nguồn cung dự án mới tăng, nên cần mức giá hợp lý để đảm bảo thanh khoản nhanh.
- Chi phí đầu tư phát triển dự án cao tầng lớn, rủi ro pháp lý và tài chính vẫn tồn tại, yêu cầu mức giá mua thấp để giảm áp lực.
- Khả năng thanh toán nhanh, minh bạch, không kéo dài thời gian thương lượng sẽ giúp chủ đầu tư giảm chi phí giao dịch.
- So sánh với các dự án tương tự trong khu vực có mức giá thấp hơn, đồng thời nhấn mạnh sự cần thiết của một thỏa thuận đôi bên cùng có lợi.
