Nhận định về mức giá 4,65 tỷ cho căn 1 phòng ngủ diện tích 40m² tại The Legend City, Võ Văn Kiệt, Sơn Trà, Đà Nẵng
Mức giá trung bình khoảng 116 triệu đồng/m² tương ứng với giá chào bán 4,65 tỷ cho căn 40m², là mức giá khá cao so với mặt bằng chung căn hộ 1 phòng ngủ tại khu vực Sơn Trà, Đà Nẵng hiện nay. Tuy nhiên, do dự án sở hữu vị trí đắc địa ngay gần cầu Rồng, hướng biển Mỹ Khê, cùng tầm nhìn Panorama 360 độ và tiện ích nội khu cao cấp 5*, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong trường hợp khách hàng đánh giá cao các yếu tố về vị trí, thiết kế, và tiện ích.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Tiêu chí | The Legend City (Dự án hiện tại) | Căn hộ 1PN khu Sơn Trà tương đương | Căn hộ 1PN khu gần biển Mỹ Khê |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 40 m² | 35 – 45 m² | 40 – 50 m² |
| Giá bán (triệu/m²) | 116 triệu/m² | 70 – 90 triệu/m² | 100 – 110 triệu/m² |
| Giá bán tổng (tỷ đồng) | 4,65 tỷ | 2,5 – 3,9 tỷ | 4,0 – 4,8 tỷ |
| Pháp lý | Sổ hồng lâu dài | Sổ hồng/sổ đỏ | Sổ hồng/sổ đỏ |
| Tiện ích | 45 tiện ích nội khu cao cấp 5* | Tiện ích cơ bản đến trung bình | Tiện ích khá tốt |
| Thời gian bàn giao | Dự kiến quý IV/2028 | Đã bàn giao hoặc bàn giao trong 1-2 năm | Đã bàn giao hoặc bàn giao trong 1-2 năm |
Nhận xét chi tiết
Giá 4,65 tỷ đồng cho căn hộ 40m² tương đương 116 triệu/m² là mức giá trên trung bình, thậm chí cao hơn hẳn so với các căn hộ cùng loại trong khu vực Sơn Trà và gần biển Mỹ Khê. Tuy nhiên, các yếu tố làm tăng giá trị gồm vị trí đắc địa, tầm nhìn panorama, thiết kế sang trọng, tiện ích nội khu phong phú đẳng cấp 5 sao, cùng pháp lý sổ hồng lâu dài là điểm cộng lớn.
Điểm cần lưu ý là dự án chưa bàn giao, dự kiến đến quý IV/2028 mới nhận nhà, điều này đồng nghĩa khách hàng sẽ phải chịu rủi ro chờ nhận nhà lâu, đồng thời chi phí vốn bị dồn trong thời gian dài. Ngoài ra, nội thất bàn giao là “full nội thất liền tường” nhưng mức độ tiện nghi chi tiết cần xem xét kỹ khi nhận bàn giao.
Do đó, nếu khách hàng mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, có khả năng tài chính mạnh và đánh giá cao vị trí, tiện ích, pháp lý dự án thì mức giá này có thể xem là hợp lý. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư tìm kiếm giá trị gia tăng nhanh hoặc mua để cho thuê ngắn hạn, mức giá này có thể là cao và cần thương lượng giảm giá.
Đề xuất giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích so sánh, mức giá hợp lý hơn nên ở khoảng 95 – 105 triệu đồng/m², tức tương đương từ khoảng 3,8 tỷ đến 4,2 tỷ cho căn 40m². Mức giá này sẽ cân bằng hơn giữa giá trị vị trí, tiện ích và rủi ro chờ bàn giao.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản:
- Nhấn mạnh rủi ro về thời gian bàn giao lâu (đến 2028), ảnh hưởng đến dòng tiền và chi phí cơ hội.
- So sánh mức giá chào bán hiện tại với các dự án tương đương đã hoặc sắp bàn giao, có giá thấp hơn đáng kể.
- Đề nghị mức giá giảm để tăng tính cạnh tranh, giúp dự án dễ dàng thu hút khách hàng hơn.
- Đề xuất phương án giữ chỗ (booking) với chi phí hợp lý, kèm cam kết lợi ích nếu không mua, giảm bớt rủi ro cho người mua.
Kết luận, mức giá 4,65 tỷ có thể chấp nhận được nếu khách hàng ưu tiên vị trí, tiện ích và pháp lý dài hạn, đồng thời có kế hoạch đầu tư hoặc sử dụng dài hạn. Nếu muốn thương lượng, nên đề xuất mức giá khoảng 4,0 – 4,2 tỷ để phù hợp hơn với mặt bằng thị trường và giảm thiểu rủi ro thời gian chờ nhận nhà.
