Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà cấp 4 lửng đúc diện tích 75m², mặt tiền 5m tại trung tâm Hòa Cường Bắc, Quận Hải Châu đang được rao bán với giá 6,8 tỷ đồng. Tính ra, đơn giá khoảng 90,7 triệu/m² đất và nhà. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực trung tâm Đà Nẵng, đặc biệt là với nhà cấp 4 cũ, dù có 2 tầng lửng.
Nếu so với chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² sàn, giả sử căn nhà xây mới 2 tầng (khoảng 150m² sàn), tổng chi phí xây dựng sẽ dao động từ 900 triệu đến 1,05 tỷ đồng. Như vậy, phần tiền còn lại chủ yếu là giá trị vị trí đất.
Khu vực Hòa Cường Bắc có giá đất nền trung bình dao động từ 50-70 triệu/m² tùy đường lớn nhỏ và hướng. Với mặt tiền 5,5m đường trước nhà, khả năng xây dựng mới tốt, mức giá 6,8 tỷ có thể được xem là nhỉnh hơn giá đất trung bình từ 10-20%. Tuy nhiên, nhà cấp 4 cũ, dù có sổ hồng chuẩn, vẫn chưa tương xứng với mức giá này nếu không có lợi thế đặc biệt về mặt vị trí hay pháp lý.
Nhận xét: Giá 6,8 tỷ cho căn nhà cấp 4 diện tích 75m2 tại vị trí trung tâm là mức khá cao, cần thương lượng giảm khoảng 10-15% để đạt giá trị hợp lý hoặc cân nhắc yếu tố lợi thế khác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Nhà mặt tiền đường rộng 5,5m, thuận tiện để xe hơi, hiếm nhà mặt tiền rộng trong khu vực này.
– Có 3 phòng ngủ, phòng ngủ dưới phù hợp cho gia đình đa thế hệ.
– Nhà có sân thượng và chỗ để xe hơi, điều mà nhiều nhà trung tâm khác không có.
– Vị trí ngay trục đường lớn Lương Nhữ Hộc, kết nối nhanh với các tuyến chính Phan Đăng Lưu, Huỳnh Tấn Phát rất thuận tiện cho đi lại.
– Sổ hồng rõ ràng, pháp lý sạch.
Điểm “độc bản”: Nhà mặt tiền 5,5m trung tâm quận Hải Châu có sân thượng, chỗ để xe hơi và 3 phòng ngủ – rất hiếm và phù hợp nhu cầu ở thực cao cấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để ở thực, đặc biệt với gia đình cần không gian rộng, phòng ngủ dưới tiện lợi người già hoặc trẻ nhỏ.
– Khả năng cho thuê dòng tiền tốt nhờ vị trí trung tâm và cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh.
– Có thể cân nhắc đầu tư xây lại
– Ít phù hợp làm kho xưởng do thuộc khu dân cư trung tâm, giá đất cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Đăng Lưu) | Đối thủ 2 (Đường Huỳnh Tấn Phát) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 75 | 70 | 80 |
| Giá bán (tỷ) | 6,8 (90,7 triệu/m²) | 6,3 (90 triệu/m²) | 7,1 (88,75 triệu/m²) |
| Loại nhà | Nhà cấp 4 lửng, 2 tầng | Nhà 3 tầng mới | Nhà cấp 4 cải tạo |
| Mặt tiền đường | 5,5m | 4m | 6m |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ đỏ | Sổ hồng |
| Tiện ích | Sân thượng, chỗ để xe hơi | Không sân thượng, hẻm nhỏ | Chỗ để xe hơi, sân thượng nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng kết cấu nhà cấp 4 lửng, tránh tình trạng xuống cấp, thấm dột hoặc móng yếu do tuổi đời nhà.
- Xác minh chính xác pháp lý, đặc biệt sổ hồng có đúng diện tích, không bị tranh chấp hay vướng quy hoạch mở rộng đường.
- Đánh giá hiện trạng đường 5,5m có đảm bảo không vướng quy hoạch mở rộng hay cấm xe hơi lớn.
- Kiểm tra hướng nhà, tránh lỗi phong thủy nếu người mua quan tâm.
- Đánh giá khả năng xây dựng mới theo quy định mật độ xây dựng của phường Hòa Cường Bắc để tính toán đầu tư nâng cấp.
