Nhận định mức giá 18,5 tỷ cho căn Shop tại Vinhomes Ocean Park Gia Lâm
Giá 18,5 tỷ đồng cho căn Shop 70 m², 5 tầng, mặt tiền 5 m, nằm trên đại lộ 52 m trong dự án Vinhomes Ocean Park Gia Lâm là mức giá cần được xem xét kỹ lưỡng. Đây là một sản phẩm vừa để ở vừa kinh doanh, có sổ đỏ vĩnh viễn và vị trí đắc địa, tiếp giáp với cụm chung cư cao cấp, khu vực kinh doanh sầm uất, có tiềm năng tăng giá. Tuy nhiên, căn hộ đang trong trạng thái thô, chưa hoàn thiện, điều này cũng ảnh hưởng đến giá trị thực tế.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Sản phẩm | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Trạng thái | Vị trí |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Shop Sao Biển (bán) | 70 | 5 | 18,5 | ~264 | Thô | Đại lộ 52m, Vinhomes Ocean Park Gia Lâm |
| Shop San Hô SH16 (tham khảo) | Không rõ | Không rõ | 17 | Không xác định | Hoàn thiện | Vinhomes Ocean Park Gia Lâm |
| Liền kề Hải Âu 02 loại 100m (tham khảo) | 100 | Không rõ | 21 | 210 | Hoàn thiện | Vinhomes Ocean Park Gia Lâm |
| Liền kề Ngọc Trai đảo nhỏ thô (tham khảo) | Không rõ | Không rõ | 20 | Không xác định | Thô | Vinhomes Ocean Park Gia Lâm |
Qua bảng so sánh, có thể thấy giá trên 1 m² của căn Shop Sao Biển hiện ở mức khoảng 264 triệu đồng/m², cao hơn so với một số sản phẩm liền kề và shop hoàn thiện khác trong dự án. Đặc biệt, căn Shop đang ở trạng thái thô, chưa hoàn thiện, nên người mua còn phải đầu tư thêm chi phí hoàn thiện mới có thể đưa vào sử dụng hoặc kinh doanh.
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Chi phí hoàn thiện: Căn thô sẽ phát sinh thêm chi phí hoàn thiện tương đối lớn, có thể từ 1,5 – 3 tỷ đồng tùy thiết kế và vật liệu.
- Khả năng sinh lời: Cần đánh giá kỹ tiềm năng cho thuê, kinh doanh tại vị trí này, nhất là khi mặt bằng kinh doanh đang khá bão hòa tại một số khu vực của dự án.
- Pháp lý rõ ràng: Sổ đỏ vĩnh viễn là điểm cộng lớn, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ toàn bộ giấy tờ pháp lý và quy hoạch xung quanh.
- So sánh giá thị trường: Giá bán hiện tại có thể cao hơn so với các sản phẩm tương đương đã hoàn thiện.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên tình trạng thô và giá bán của các sản phẩm tương đương đã hoàn thiện trong cùng dự án, mức giá hợp lý cho căn Shop 70 m² này nên dao động trong khoảng 15 – 16 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh được:
- Chi phí hoàn thiện dự kiến khoảng 2 – 3 tỷ đồng.
- Giá bán trên m² tương đương hoặc thấp hơn so với các căn hoàn thiện khác.
- Rủi ro khi mua căn thô, cần có ngân sách và thời gian hoàn thiện.
Khi thương lượng với chủ nhà, bạn có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Phân tích chi phí hoàn thiện và thời gian chờ để sản phẩm có thể khai thác kinh doanh.
- So sánh mức giá với các sản phẩm tương đương đã hoàn thiện trong dự án.
- Nhấn mạnh đến áp lực thanh khoản của chủ nhà, đề xuất giao dịch nhanh với mức giá hợp lý để đôi bên cùng có lợi.
Tóm lại, nếu bạn là nhà đầu tư có dư địa tài chính để hoàn thiện và chờ đợi khai thác lâu dài, mức giá 18,5 tỷ vẫn có thể chấp nhận được trong bối cảnh vị trí đẹp và sổ đỏ vĩnh viễn. Tuy nhiên, để tối ưu chi phí và giảm rủi ro, việc thương lượng hạ giá xuống khoảng 15 – 16 tỷ là lựa chọn hợp lý và có cơ sở.
