Nhận định tổng quan về giá thuê 85 triệu/tháng tại Thanh Đa, Bình Thạnh
Dựa trên thông tin chính xác về bất động sản tại Đường Thanh Đa, Phường 27, Quận Bình Thạnh, Tp Hồ Chí Minh, đây là nhà mặt phố với diện tích đất 172 m², kết cấu trệt 3 lầu, tổng cộng 26 phòng (mỗi phòng đều có WC riêng biệt). Hiện trạng đang kinh doanh căn hộ dịch vụ (CHDV) với khách thuê full phòng, lợi nhuận ròng 49 triệu/tháng (đã trừ chi phí), giá thuê chủ nhà yêu cầu là 85 triệu/tháng.
Nhận xét: Giá thuê 85 triệu/tháng ở mức hợp lý trong bối cảnh:
- Bạn tìm kiếm dòng tiền ổn định, ưu tiên vận hành mô hình CHDV tại vị trí trung tâm Bình Thạnh.
- Bất động sản đã hoàn thiện, không cần đầu tư sửa chữa thêm, hệ thống điện nước, PCCC đã chuẩn.
- Nhà đã full khách thuê – hạn chế rủi ro trống phòng ngay từ đầu.
Tuy nhiên, mức giá này sẽ là cao nếu bạn kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận trên vốn lớn hơn 7%/năm hoặc nếu giá thuê phòng tại khu vực có dấu hiệu giảm.
Bảng so sánh thực tế giá thuê nhà mặt phố – CHDV khu vực Bình Thạnh (Q2/2024)
| Tiêu chí | Bất động sản này | Mặt bằng chung khu vực | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 172 m² | 130-200 m² | Phù hợp phân khúc lớn |
| Số phòng CHDV | 26 phòng | 18-28 phòng | Đáp ứng tốt nhu cầu cho thuê |
| Giá thuê đề nghị | 85 triệu/tháng | 70-100 triệu/tháng | Thuộc ngưỡng trên trung bình |
| Lợi nhuận ròng/tháng | 49 triệu | 40-55 triệu | Hiệu suất tốt |
| Hệ số lấp đầy | 100% hiện tại | 85-100% | Điểm mạnh |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đa phần có sổ | An toàn pháp lý |
| Vị trí | Thanh Đa, P27 | Bình Thạnh (Phan Văn Trị, Xô Viết Nghệ Tĩnh…) | Vị trí đẹp, gần sông |
Chi tiết hình ảnh thực tế & hiện trạng khai thác
- Các phòng đều có gác lửng, thiết kế riêng tư, sàn lát gỗ/vật liệu mới, sạch sẽ, có bếp và WC riêng từng phòng.
- Đã trang bị điều hòa, nội thất cơ bản, phù hợp cho nhóm khách sinh viên, người đi làm hoặc hộ nhỏ.
- Tòa nhà đã hoàn thiện, không cần đầu tư thêm nhiều vào sửa chữa, bảo trì cơ bản.
Những lưu ý khi xuống tiền thuê/sang nhượng
- Kiểm tra lại hợp đồng thuê với chủ nhà về thời hạn thuê còn lại, điều khoản tăng giá theo năm, chi phí phát sinh.
- Đảm bảo khoản cọc 285 triệu sẽ được hoàn trả đúng hạn hoặc chuyển nhượng hợp lệ.
- Kiểm tra danh sách khách thuê hiện tại, điều khoản hợp đồng từng phòng, tránh trường hợp khách rời đi đồng loạt sau khi sang nhượng.
- Thẩm định lại định mức điện nước đã thống nhất với chủ nhà, tránh phát sinh tranh chấp sau này.
- Xem xét tình hình thị trường phòng cho thuê khu vực Bình Thạnh: nếu nguồn cung tăng mạnh, cần tính đến việc giảm giá phòng để giữ khách.
Đề xuất giá thuê hợp lý hơn và cách thương lượng
Dựa trên mặt bằng chung và lợi nhuận thực tế, giá thuê hợp lý nên ở mức 78-80 triệu/tháng sẽ đảm bảo tỷ suất lợi nhuận cao hơn, giảm áp lực khi có biến động thị trường.
Cách thương lượng hiệu quả:
- Đưa ra con số lợi nhuận ròng hiện tại (49 triệu/tháng), cộng với rủi ro vận hành, chi phí duy trì phòng luôn kín khách.
- So sánh với các bất động sản tương tự ở Bình Thạnh chỉ thuê 75-80 triệu/tháng nhưng quy mô gần bằng, vị trí không kém.
- Cam kết đặt cọc nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá tốt hơn (78-80 triệu/tháng), hỗ trợ chủ nhà ổn định dòng tiền lâu dài.
- Sẵn sàng tăng giá nhẹ nếu duy trì lấp đầy 100% sau 12 tháng đầu tiên.
Nên thương lượng thêm về điều khoản cọc, ưu đãi tháng đầu, hoặc thời gian miễn phí sửa chữa (nếu cần) trước khi ký hợp đồng dài hạn.
