Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là một khách sạn đang hoạt động trên đường Phan Huy Ích, Gò Vấp với diện tích 800 m², gồm 25 phòng kinh doanh. Giá sang nhượng full nội thất là 400 triệu đồng, hợp đồng thuê còn 4 năm với mức giá thuê 100 triệu/tháng và tiền cọc 500 triệu đồng.
Nếu tính riêng giá thuê mặt bằng kinh doanh này, mức 100 triệu/tháng tương đương 1,25 triệu/m²/tháng, là mức giá không thấp so với khu vực Gò Vấp mặt tiền đường chính, đặc biệt gần ngã tư Quang Trung và đối diện Emart Thiso Mall – vị trí trung tâm thương mại sầm uất.
Tuy nhiên, đây là loại hình khách sạn đang hoạt động, có 25 phòng và đã hoàn thiện nội thất, giấy phép PCCC, ĐKKD, ANTT đầy đủ. Giá sang 400 triệu là giá cho toàn bộ nội thất và quyền thuê lại hợp đồng còn 4 năm.
Ước tính giá trị thực của tài sản này phải dựa trên khả năng sinh lời từ hoạt động khách sạn và vị trí đắc địa. Nếu giả định doanh thu phòng trung bình 700-900 nghìn/phòng/ngày, công suất 60-70%, doanh thu hàng tháng khoảng 350-400 triệu, trừ chi phí vận hành, lợi nhuận có thể dao động 100-150 triệu/tháng. Như vậy, giá sang 400 triệu cho toàn bộ nội thất và hợp đồng còn thời hạn này là mức khá hợp lý, không quá cao.
Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ về tình trạng bảo trì nội thất, mức độ cạnh tranh khu vực và khả năng duy trì khách thuê để xác định tính bền vững của dòng thu nhập.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt tiền đường Phan Huy Ích, gần ngã tư Quang Trung và đối diện Emart Thiso Mall giúp khách sạn dễ dàng tiếp cận lượng khách lớn từ khu thương mại.
- Khách sạn đang hoạt động ổn định với 25 phòng và hợp đồng thuê còn dài hạn 4 năm, tạo sự an tâm về tính liên tục kinh doanh.
- Giấy phép đầy đủ (PCCC, ĐKKD, ANTT) giúp giảm rủi ro pháp lý và thuận tiện cho việc vận hành.
- Full nội thất sang nhượng giúp người mua không phải đầu tư thêm ban đầu.
Điểm độc bản: Khách sạn có vị trí thương mại tốt nhất khu vực, gần trung tâm sầm uất, nằm trên trục đường chính, thuận lợi cho khách doanh nhân và khách du lịch ngắn ngày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Ở thực tế không áp dụng vì là mặt bằng khách sạn.
– Cho thuê dòng tiền: đây là kịch bản tối ưu nhất, giữ nguyên hoạt động khách sạn, đảm bảo dòng tiền đều đặn trong 4 năm hợp đồng.
– Đầu tư xây lại: không khả thi trong ngắn hạn do hợp đồng thuê còn dài, chi phí xây mới khá cao và mất thời gian.
– Làm kho xưởng không phù hợp do vị trí mặt tiền trung tâm và quy mô khách sạn.
Do đó, mua để tiếp tục hoạt động kinh doanh khách sạn hoặc chuyển nhượng lại khi hợp đồng gần hết sẽ là kịch bản tối ưu nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Khách sạn đường Quang Trung) | Đối thủ 2 (Khách sạn nhỏ đường Lê Văn Thọ) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền Phan Huy Ích, gần Emart, 450m ngã tư Quang Trung | Mặt tiền Quang Trung, khu trung tâm sầm uất | Hẻm rộng đường Lê Văn Thọ, cách Quang Trung 700m |
| Diện tích | 800 m², 25 phòng | 850 m², 30 phòng | 600 m², 20 phòng |
| Giá thuê mặt bằng | 100 triệu/tháng | 110 triệu/tháng | 70 triệu/tháng |
| Giấy phép | Đầy đủ PCCC, ĐKKD, ANTT | Đầy đủ | Chưa hoàn chỉnh |
| Hợp đồng thuê | Còn 4 năm, có thể tái ký | Còn 2 năm | Còn 1 năm |
| Giá sang nhượng | 400 triệu (full nội thất) | 450 triệu | 250 triệu |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chi tiết nội thất, thiết bị còn hoạt động tốt, không hư hỏng gây phát sinh chi phí lớn.
- Xác thực lại hợp đồng thuê với chủ mặt bằng, quyền tái ký và điều khoản tăng giá hàng năm.
- Kiểm tra chứng nhận PCCC và giấy phép kinh doanh có hợp lệ, còn hiệu lực hay không.
- Đánh giá tình trạng cạnh tranh khu vực, xu hướng phát triển khách sạn trong Gò Vấp.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực để tránh rủi ro bị giải tỏa, cấm kinh doanh tương lai.
Đánh giá tổng quan: Mức giá 100 triệu/tháng và giá sang 400 triệu cho khách sạn 25 phòng vị trí đẹp là tương đối hợp lý so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, giá thuê đã khá cao so với mức trung bình, người mua cần kiểm tra kỹ hợp đồng thuê mặt bằng gốc và tính khả thi duy trì dòng khách. Nếu không có yếu tố rủi ro quy hoạch hoặc pháp lý thì có thể cân nhắc “xuống tiền” nhanh. Nếu muốn thương lượng, có thể ép giá giảm 5-10% dựa trên chi phí bảo trì nội thất và rủi ro dài hạn của hợp đồng thuê.
