Check giá "Sang nhượng mặt bằng đường Hoàng Ngân"

Thẩm định giá trị thực:

Mặt bằng kinh doanh có diện tích rộng 500 m² (10 x 50 m), vị trí trên đường Hoàng Ngân, Quận 8 – khu vực có mật độ dân cư và giao thông khá tốt, thuận tiện cho mô hình kinh doanh trạm sạc xe điện. Giá sang nhượng toàn bộ mô hình là 2,2 tỷ đồng, tương đương 4,400,000 đồng/m². Đây là giá trị cho cả mặt bằng đang thuê và toàn bộ cơ sở hạ tầng trạm sạc đang vận hành.

Giá thuê mặt bằng hiện tại là 40 triệu/tháng (tương đương 800 đồng/m²/tháng), hợp đồng còn ~5 năm. Với doanh thu trạm sạc hiện tại khoảng 65 triệu/tháng, cộng thêm 20% hoa hồng từ điện mặt trời, tổng dòng tiền thu về ~ 77 triệu/tháng. Điều này tương đương lợi nhuận trước thuế khoảng 924 triệu/năm (77 triệu x 12 tháng).

Nếu so sánh giá sang nhượng 2,2 tỷ với lợi nhuận thu về, tỷ suất lợi nhuận tạm tính ~42%/năm (924 triệu / 2,2 tỷ), khá hấp dẫn so với nhiều kênh đầu tư khác. Tuy nhiên cần lưu ý đây là mô hình thuê mặt bằng, không sở hữu đất, do đó giá trị tài sản cố định chủ yếu là thiết bị trạm sạc và cải tạo mặt bằng.

Chi phí đầu tư một trạm sạc tương tự (02 trụ 120 kW + 02 trụ 60 kW, hệ thống điện tải) ước tính tối thiểu từ 1,5 – 2 tỷ đồng, chưa kể chi phí mặt bằng và các chi phí vận hành. Như vậy, mức giá 2,2 tỷ là tương đối hợp lý nếu người mua muốn tiếp nhận ngay mô hình đang vận hành, không phải đầu tư mới.

Phân tích lợi thế cạnh tranh:

• Vị trí mặt bằng rộng rãi (500 m²) ngay mặt tiền đường Hoàng Ngân, thuận tiện cho xe ra vào, không gian đủ lớn để mở rộng thêm trạm sạc hoặc kinh doanh kết hợp.
• Hợp đồng thuê dài hạn đến năm 2030, giảm rủi ro về mặt bằng đột ngột.
• Mô hình trạm sạc điện đang vận hành ổn định với doanh thu gần 65 triệu/tháng, có sẵn khách thuê một phần mặt bằng với giá 20 triệu/tháng, tạo nguồn thu phụ.
• Hệ thống điện mặt trời trên mái tạo thêm thu nhập hoa hồng 20%, tăng lợi nhuận dòng tiền.

Tuy nhiên, mặt bằng chỉ đang thuê, không sở hữu quyền sử dụng đất lâu dài nên tiềm năng tăng giá đất không thuộc về người mua, đây là điểm cần lưu ý.

Kịch bản khai thác tối ưu:

Với mô hình và dòng tiền hiện tại, tài sản phù hợp nhất cho nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định từ kinh doanh trạm sạc và cho thuê mặt bằng phụ. Đây không phải là tài sản để đầu tư lướt sóng đất hoặc xây dựng lại vì không sở hữu đất và hợp đồng thuê còn 5 năm.

Nhà đầu tư chuỗi trạm sạc xe điện muốn mở rộng nhanh cũng sẽ lợi thế khi tiếp nhận luôn mô hình vận hành ổn định, tiết kiệm thời gian đầu tư và xin phép.

Bảng so sánh thị trường:

Checklist dành riêng cho tài sản này:

• Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê mặt bằng, đặc biệt điều khoản gia hạn, tăng giá và quyền chuyển nhượng.
• Rà soát pháp lý trạm sạc điện, giấy phép vận hành và an toàn điện.
• Đánh giá hiện trạng thiết bị trạm sạc (độ mới, bảo trì, hiệu suất).
• Xác minh thu nhập thực tế từ trạm sạc và cho thuê lại mặt bằng, tránh số liệu báo cáo không chính xác.
• Kiểm tra quy hoạch khu vực, đặc biệt có dự án hạ tầng nào ảnh hưởng trong 5 năm tới không.
• Đánh giá khả năng mở rộng mô hình hoặc chuyển đổi kinh doanh nếu cần.

Nhận xét về giá: Giá 2,2 tỷ cho mô hình đang vận hành và mặt bằng thuê diện tích rộng là mức giá hợp lý, thậm chí khá tốt nếu dòng tiền khai thác duy trì ổn định. Tuy nhiên, do mặt bằng không sở hữu lâu dài và chỉ còn 5 năm hợp đồng thuê, người mua cần cân nhắc kỹ khả năng gia hạn và rủi ro tăng giá thuê hoặc chấm dứt hợp đồng. Nếu chưa có kế hoạch quản lý trực tiếp, việc sang nhượng này là cơ hội nhanh để nhận dòng tiền ổn định từ trạm sạc xe điện đang hiếm trên thị trường Quận 8.