Nhận định về mức giá 600 triệu/tháng cho mặt bằng kinh doanh tại đường Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Thành phố Thủ Đức
Mức giá 600 triệu đồng/tháng là không hợp lý
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Thông tin hiện tại | Đánh giá và so sánh |
|---|---|---|
| Diện tích | 200 m² (10×20 m) | Diện tích lớn, phù hợp kinh doanh nhà hàng, cafe quy mô vừa và lớn. |
| Vị trí | Góc 2 mặt tiền Bát Nàn, Phường Bình Trưng Tây, Thành phố Thủ Đức (gần trung tâm hành chính và Đảo Kim Cương) | Vị trí đắc địa, khu vực phát triển nhanh, thu hút khách hàng và doanh nghiệp. |
| Giá thuê đề xuất | 600 triệu đồng/tháng (giá sang nhượng) | Cao hơn rất nhiều so với mặt bằng chung khu vực và doanh thu hiện tại. |
| Doanh thu hiện tại | 5-7 triệu đồng/ngày (~150-210 triệu đồng/tháng) | Doanh thu chưa đủ để trang trải chi phí thuê nếu thuê với giá 600 triệu/tháng. |
| Giá thuê mặt bằng tham khảo khu vực | 15-30 triệu đồng/tháng cho các mặt bằng kinh doanh tương tự tại Quận 2/Thành phố Thủ Đức | Giá 600 triệu/tháng gấp khoảng 20 lần so với mặt bằng chung. |
| Tiền cọc | 60 triệu đồng | Tiền cọc hợp lý tương ứng mức giá thuê thông thường. |
| Trang thiết bị và nội thất | Trang thiết bị đầy đủ, nội thất cao cấp | Giá sang nhượng có thể bao gồm giá trị thiết bị, nhưng cần tách biệt rõ ràng với giá thuê mặt bằng. |
| Giấy phép kinh doanh | Đầy đủ giấy phép kinh doanh, PCCC, vệ sinh ATTP | Điểm cộng lớn, giảm thiểu rủi ro pháp lý. |
Lưu ý quan trọng khi xem xét xuống tiền
- Phân biệt rõ ràng giữa giá sang nhượng quán (600 triệu) và giá thuê mặt bằng (30 triệu/tháng). Nếu 600 triệu là tiền sang nhượng quán, mức này có thể hợp lý bao gồm thiết bị và thương hiệu.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê mặt bằng, thời hạn, điều khoản tăng giá, quyền chuyển nhượng, tránh rủi ro pháp lý.
- Đánh giá lại doanh thu thực tế và chi phí vận hành để đảm bảo khả năng sinh lời.
- Xem xét các chi phí phát sinh khác như bảo trì, phí dịch vụ, thuế và các nghĩa vụ pháp lý khác.
- Thương lượng để tách bạch rõ ràng giá sang nhượng quán và giá thuê mặt bằng theo thực tế thị trường.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên thông tin hiện tại và mức giá thuê mặt bằng khu vực, đề xuất mức giá thuê từ 25 đến 35 triệu đồng/tháng cho mặt bằng 200 m² là hợp lý và khả thi. Với tiền sang nhượng quán, giá khoảng 500-600 triệu đồng có thể chấp nhận được nếu bao gồm toàn bộ trang thiết bị và thương hiệu đang vận hành.
Khi thương lượng với chủ bất động sản, bạn nên:
- Phân tích rõ ràng sự khác biệt giữa giá thuê mặt bằng và giá sang nhượng quán, tránh hiểu nhầm và đẩy giá thuê lên quá cao.
- Nêu bật mức doanh thu hiện tại và khả năng sinh lời để làm cơ sở trả giá hợp lý.
- Đề nghị ký hợp đồng thuê dài hạn với mức giá phù hợp để tạo ổn định cho cả hai bên.
- Đề xuất giảm giá thuê hoặc miễn phí tháng đầu nếu đồng ý ký hợp đồng dài hạn, nhằm bù đắp chi phí đầu tư ban đầu.
- Yêu cầu chủ nhà cung cấp rõ ràng giấy tờ pháp lý, minh bạch điều kiện thuê và sang nhượng để tránh rủi ro.
