Thẩm định giá trị thực:
Mặt bằng kinh doanh diện tích 120m² tại khu vực Đội Cấn, Quận Ba Đình – một trong những khu vực trung tâm, sầm uất, có mật độ dân cư và lưu lượng người qua lại cao, đặc biệt phù hợp với mô hình spa. Giá thuê được đưa ra là 16 triệu đồng/tháng, tương đương ~133.000 đồng/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng tương tự tại khu vực trung tâm Ba Đình, giá thuê mặt bằng kinh doanh có vị trí đẹp, diện tích từ 80-150m² thường dao động từ 120.000 – 180.000 đồng/m²/tháng tùy thuộc vào mặt tiền, hẻm rộng hay hẹp, và tình trạng nội thất. Với diện tích 120m² và đã setup nội thất đầy đủ, giá 16 triệu/tháng là mức giá hợp lý, thậm chí có thể xem là khá cạnh tranh nếu nhìn vào chất lượng trang thiết bị cao cấp đã được đầu tư.
Tuy nhiên cần lưu ý, đây là nhà trong ngõ 283 Đội Cấn, nên khả năng mặt tiền trực tiếp ra đường lớn có thể hạn chế, ảnh hưởng đến lưu lượng khách hàng và tiện lợi cho việc vận chuyển, tiếp cận. Nếu ngõ nhỏ, hẻm sâu, thì giá thuê sẽ được điều chỉnh giảm tương ứng trong thực tế.
Nhận xét về giá: Giá thuê 16 triệu/tháng cho 120m² với nội thất đầy đủ tại Đội Cấn là mức giá hợp lý, không bị thổi giá quá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Thuộc khu vực sầm uất của Đội Cấn, gần các tuyến giao thông chính, dễ dàng tiếp cận khách hàng trung và cao cấp.
- Diện tích lớn 120m² trên 2 tầng tạo không gian rộng rãi phù hợp kinh doanh spa.
- Setup mới với giường, máy móc và trang trí cao cấp giúp tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu.
- Đã có sổ đỏ, minh bạch về pháp lý, tránh rủi ro tranh chấp.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Rõ ràng căn mặt bằng này phù hợp nhất với mục đích kinh doanh dịch vụ chăm sóc sắc đẹp, spa, hoặc các dịch vụ chăm sóc sức khỏe cao cấp. Với không gian 2 tầng và nội thất setup sẵn, người thuê có thể khai thác ngay mà không mất thời gian sửa chữa.
Nếu không kinh doanh spa, có thể tận dụng để cho thuê lại mặt bằng kinh doanh hoặc làm văn phòng đại diện, showroom nhỏ với khách hàng mục tiêu tương tự.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 191 Đội Cấn) | Đối thủ 2 (Phố Liễu Giai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 120 | 100 | 130 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 16 | 15 | 22 |
| Vị trí | Ngõ 283 Đội Cấn, trung tâm sầm uất | Ngõ 191 Đội Cấn, hơi nhỏ, ít người qua lại | Phố Liễu Giai, mặt phố lớn, đông đúc |
| Nội thất | Setup đầy đủ, máy móc spa cao cấp | Cơ bản, chưa trang bị máy móc | Trang bị cơ bản, chưa hoàn chỉnh |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ | Đã có sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ kích thước và độ rộng ngõ để đảm bảo thuận tiện cho khách hàng và vận chuyển thiết bị.
- Xem xét kỹ hợp đồng thuê, đặc biệt về thời gian thuê, điều khoản chấm dứt và chi phí phát sinh.
- Kiểm tra nguồn điện, cấp nước và hệ thống điều hòa có đáp ứng đủ cho hoạt động spa không.
- Xác minh toàn bộ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ để tránh rủi ro pháp lý.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất, máy móc có hoạt động tốt, nếu có hỏng hóc cần thương lượng giảm giá hoặc chủ nhà sửa chữa.
- Đánh giá tình hình an ninh và mức độ ồn trong khu vực để đảm bảo môi trường kinh doanh chuyên nghiệp.
