Thẩm định giá trị thực:
Diện tích mặt bằng chỉ khoảng 10m², giá thuê 7 triệu/tháng tương đương 700.000đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao nếu so với mặt bằng kinh doanh nhỏ trong hẻm ở khu vực Tân Bình hiện nay. Mặt bằng kinh doanh đường Nguyễn Thái Bình, phường 12 có đặc điểm hẻm xe tải, tuy nhiên diện tích nhỏ, không thể mở rộng thêm. Tiệm nail đi kèm đầy đủ đồ dùng, có khách ổn định là điểm cộng, nhưng về giá thuê thuần không tính nội thất thì đang bị đội lên khá cao.
Chi phí thuê 7tr/tháng với diện tích 10m² so với giá thuê mặt bằng kinh doanh nhỏ tại các hẻm lớn ở Tân Bình thường dao động 400.000đ – 600.000đ/m²/tháng. Giá này đang hơi cao khoảng 15-30%, cần xem xét kỹ nội thất và lượng khách để tránh bị “đội giá” do tính tiện nghi.
Với mặt bằng có sẵn khách và đồ dùng, nếu quy ra giá trị thuê thuần mặt bằng khoảng 4-5 triệu, phần còn lại là giá trị thương hiệu và lượng khách, người thuê sẽ tiết kiệm được thời gian và chi phí setup.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trong hẻm rộng đủ xe tải ra vào, thuận tiện giao hàng và khách đến.
- Diện tích nhỏ gọn, phù hợp mô hình tiệm nail, không tốn chi phí cải tạo nhiều.
- Đã có khách ổn định, chủ hiện tại hỗ trợ chuyển giao khách hàng, giúp người thuê nhanh có doanh thu.
- Hướng Tây, đón nắng chiều, có thể cần lắp thêm rèm chống nắng nhưng không ảnh hưởng nhiều đến kinh doanh.
- Chỗ ở lại kèm theo, máy lạnh, quạt đầy đủ, rất thuận tiện cho người làm việc lâu ngày tại tiệm.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn mặt bằng này phù hợp nhất để tiếp tục kinh doanh dịch vụ nail ngay, tận dụng khách hàng hiện hữu và đồ dùng sẵn có, không mất thời gian setup. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê lại nếu người thuê không có kinh nghiệm hoặc muốn đầu tư nhẹ.
Không phù hợp để mở rộng kinh doanh khác do diện tích quá nhỏ và không có không gian để phát triển thêm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Nguyễn Thái Bình, hẻm xe máy) |
Đối thủ 2 (Nguyễn Thái Bình, mặt tiền nhỏ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 10 m² | 15 m² | 12 m² |
| Giá thuê | 7 triệu/tháng | 8 triệu/tháng | 6 triệu/tháng |
| Đường hẻm | Hẻm xe tải | Hẻm xe máy | Mặt tiền nhỏ |
| Nội thất | Hoàn thiện cơ bản + đồ nail | Hoàn thiện cơ bản, không đồ | Hoàn thiện trung bình |
| Khách hàng | Đã có khách ổn định | Chưa có khách | Đang phát triển |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê mặt bằng: rõ ràng, đủ thời gian để đảm bảo kinh doanh ổn định.
- Xác nhận pháp lý mặt bằng: giấy tờ thuê, chủ sở hữu hợp pháp, không tranh chấp.
- Kiểm tra thực tế hẻm: liệu xe tải có ra vào thuận tiện, không bị cấm giờ hay quy định hạn chế.
- Khảo sát lại lượng khách hiện tại thực tế, tránh trường hợp khách “ảo” do chủ cũ hỗ trợ quá mức.
- Đánh giá chất lượng đồ dùng nail bàn giao, có hư hỏng hay cần đầu tư thêm dụng cụ.
- Kiểm tra tình trạng điện nước, điều hòa, quạt máy hoạt động ổn định.
Kết luận: Mức giá 7 triệu/tháng cho 10m² mặt bằng có sẵn đồ dùng và khách ổn định là mức giá có thể chấp nhận được nếu bạn tận dụng được lượng khách và không mất chi phí setup. Tuy nhiên, về mặt giá thuê thuần mặt bằng thì đang hơi cao so với mặt bằng trong khu vực. Vì vậy, nếu bạn không có nhu cầu khẩn cấp, có thể thương lượng giảm giá thuê khoảng 10-15% để tối ưu chi phí. Nếu cần chuyển nhượng nhanh, mức giá hiện tại là hợp lý để chốt.
