Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại Đồng Đen, Tân Bình
Mức giá thuê 650 triệu đồng/tháng cho mặt bằng kinh doanh diện tích 300 m² tại khu vực Đồng Đen, Phường 14, Quận Tân Bình là rất cao so với mặt bằng chung thị trường
Với diện tích 300 m², giá thuê tính trên mỗi m² là khoảng 2,167,000 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá thuộc hàng đắt đỏ, thường chỉ thấy ở các khu vực trung tâm quận 1, quận 3 hoặc các vị trí mặt tiền đường lớn, khu vực sầm uất bậc nhất thành phố.
Phân tích chi tiết so sánh thị trường
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu đồng/tháng) | Giá thuê/m² (nghìn đồng/m²/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Đồng Đen, Tân Bình | 300 | 650 | 2167 | Mặt bằng kinh doanh, vị trí không trung tâm, giá đề xuất hiện tại |
| Phạm Văn Hai, Tân Bình | 250 | 250 | 1000 | Mặt bằng kinh doanh, mặt tiền đường lớn |
| Trường Chinh, Tân Bình | 280 | 280 | 1000 | Mặt bằng kinh doanh, đường chính, giá thị trường |
| Phú Nhuận (gần Q. Tân Bình) | 300 | 300 | 1000 | Mặt bằng tương tự, khu vực gần trung tâm |
Nhận xét về doanh thu quán cafe và mức giá thuê
Chủ nhà đưa ra thông tin doanh thu quán cafe từ 130 – 180 triệu đồng/tháng. Nếu so sánh với mức giá thuê 650 triệu đồng/tháng, thì doanh thu này không đủ cân bằng chi phí thuê mặt bằng, chưa tính các chi phí khác như nhân sự, nguyên liệu, điện nước… Điều này khiến việc thuê với giá này trở nên không khả thi về mặt tài chính.
Đề xuất và lưu ý khi thương lượng giá thuê
- Đề xuất mức giá hợp lý: Dựa trên các mức giá thị trường cùng khu vực, giá thuê hợp lý dao động từ 250 – 300 triệu đồng/tháng cho diện tích tương tự tại Tân Bình. Bạn có thể đề nghị mức giá khoảng 280 triệu đồng/tháng, tức khoảng 933,000 đồng/m²/tháng, phù hợp với mặt bằng chung.
- Lưu ý giấy tờ pháp lý: Mục “Giấy tờ khác” không rõ ràng, cần kiểm tra kỹ pháp lý của mặt bằng: hợp đồng thuê, giấy phép kinh doanh, quyền sử dụng mặt bằng để tránh rủi ro tranh chấp hoặc mất quyền lợi.
- Khảo sát thực tế mặt bằng: Kiểm tra tình trạng hiện tại của mặt bằng, xem có phù hợp với loại hình kinh doanh cafe 24h không, có cần đầu tư sửa chữa nhiều hay không.
- Đàm phán cọc tiền thuê: Chủ nhà yêu cầu cọc 3 tháng (60 triệu đồng/tháng), bạn nên thương lượng giảm cọc hoặc kéo dài thời gian thanh toán để giảm áp lực tài chính.
- Thương lượng thêm về thời gian thuê: Nếu có thể ký hợp đồng dài hạn, bạn có thể yêu cầu giảm giá thuê hoặc các ưu đãi khác.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà giảm giá
Khi trao đổi với chủ nhà, bạn nên đưa ra các điểm sau:
- Trình bày rõ ràng so sánh giá thị trường tương tự trong khu vực, chứng minh mức giá 650 triệu là quá cao.
- Nhấn mạnh doanh thu hiện tại của quán không đủ bù chi phí thuê ở mức giá này, do đó đề nghị giảm giá để duy trì hoạt động kinh doanh ổn định.
- Cam kết thuê lâu dài nếu mức giá được thỏa thuận hợp lý, giúp chủ nhà giảm rủi ro phải tìm khách thuê mới thường xuyên.
- Đề xuất thanh toán linh hoạt hoặc tăng tiền cọc để bù lại giảm giá thuê tháng đầu hoặc các tháng tiếp theo.
Kết luận
Mức giá thuê 650 triệu đồng/tháng là không hợp lý với mặt bằng kinh doanh tại Đồng Đen, Tân Bình. Để đảm bảo hiệu quả kinh doanh và tránh rủi ro tài chính, bạn nên đề nghị mức giá khoảng 280 triệu đồng/tháng, đồng thời kiểm tra kỹ pháp lý và tình trạng mặt bằng trước khi quyết định xuống tiền. Thương lượng linh hoạt về cọc và thời gian thuê cũng là cách giúp bạn đạt được thỏa thuận tốt nhất.
