Phân tích mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại ngã ba Nguyễn Kiệm và Đặng Văn Sâm, Quận Phú Nhuận
Tổng quan vị trí và đặc điểm bất động sản
Vị trí mặt bằng nằm tại góc ngã ba 2 đường lớn Nguyễn Kiệm và Đặng Văn Sâm, phường 9, Quận Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh. Đây là khu vực trung tâm đô thị sầm uất, dân cư đông đúc, gần các tiện ích như chợ, trường học, siêu thị, đặc biệt đối diện ủy ban phường mới, thuận lợi cho hoạt động kinh doanh thương mại, F&B hoặc dịch vụ.
Diện tích được ghi nhận 1000 m², quy mô lớn với trệt suốt, lầu có 4 phòng Vip, sân thượng, hệ thống trang thiết bị hiện đại như máy lạnh, nhiều tivi màn hình lớn, bếp công nghiệp 14 bếp. Đây là mặt bằng có thể kinh doanh đa dạng, hoạt động liên tục từ sáng đến tối, phù hợp mô hình quán nhậu, cà phê, ăn sáng…
Đánh giá mức giá thuê 82,5 triệu đồng/tháng
Mức giá thuê 82,5 triệu/tháng đã bao gồm VAT được đánh giá là khá cao nhưng hợp lý trong bối cảnh vị trí đắc địa và quy mô mặt bằng lớn, đầy đủ trang thiết bị hiện đại. Tuy nhiên, cần lưu ý:
- Giá thuê trung bình trên thị trường khu vực Quận Phú Nhuận đối với mặt bằng kinh doanh có diện tích dưới 200 m² thường dao động từ 20-50 triệu đồng/tháng tùy vị trí và tiện ích.
- Diện tích 1000 m² là khá lớn, việc tính giá thuê cần dựa trên giá thuê/m² để so sánh chính xác hơn. Nếu tính bình quân:
| Loại mặt bằng | Diện tích (m²) | Giá thuê (triệu đồng/tháng) | Giá thuê/m² (nghìn đồng/m²/tháng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|
| Mặt bằng kinh doanh trung tâm Quận Phú Nhuận | 100 – 200 | 20 – 50 | 200 – 500 | Thường là cửa hàng nhỏ, chưa có trang thiết bị lớn |
| Mặt bằng kinh doanh mô hình quán nhậu cao cấp | 1000 (mặt bằng đang phân bổ) | 82,5 | 82,5 (giá bình quân) | Có trang thiết bị, vị trí đắc địa |
Điểm đáng chú ý là giá thuê bình quân/m² của mặt bằng lớn này chỉ khoảng 82,5 nghìn đồng/m²/tháng, thấp hơn nhiều so với mức giá trung bình khu vực cho các mặt bằng nhỏ hơn.
Nhận định về tính hợp lý của mức giá
Giá thuê 82,5 triệu/tháng là hợp lý nếu hoạt động kinh doanh tận dụng tối đa diện tích và trang thiết bị hiện có, đặc biệt với mô hình quán nhậu đông khách, kinh doanh đa dạng ngày và đêm. Tuy nhiên, với diện tích lớn 1000 m², nếu khách thuê chỉ cần sử dụng một phần diện tích hoặc chưa có sẵn khách hàng, mức giá này có thể gây áp lực tài chính lớn.
Nếu khách thuê có kế hoạch khai thác toàn bộ mặt bằng với mô hình kinh doanh phù hợp, đồng thời tận dụng hệ thống trang thiết bị hiện đại sẵn có thì việc trả mức giá này là khả thi và có thể sinh lời tốt.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược đàm phán
Để có mức giá thuê hợp lý hơn, có thể đề xuất mức từ 65 – 70 triệu đồng/tháng dựa trên các yếu tố sau:
- Tính toán lợi nhuận kỳ vọng và chi phí vận hành thực tế của khách thuê.
- Khả năng khai thác và sử dụng mặt bằng không tối đa 1000 m² mà chỉ khoảng 700-800 m².
- Thị trường bất động sản hiện có nhiều lựa chọn, đặc biệt sau dịch Covid-19, chủ nhà có xu hướng giảm giá để giữ khách thuê lâu dài.
Chiến lược thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ kế hoạch kinh doanh chi tiết, cam kết thuê dài hạn để tạo sự ổn định cho chủ nhà.
- Lấy dẫn chứng các mặt bằng tương tự trong khu vực có giá thuê thấp hơn hoặc tương đương nhưng không có trang thiết bị hiện đại.
- Đề xuất thanh toán trước dài hạn để tăng tính hấp dẫn cho chủ nhà.
- Đàm phán giảm giá do mặt bằng có thể cần cải tạo hoặc chi phí vận hành lớn.
Kết luận
Mức giá thuê 82,5 triệu đồng/tháng là hợp lý đối với mặt bằng kinh doanh có diện tích 1000 m², vị trí đắc địa, trang thiết bị đầy đủ phù hợp mô hình quán nhậu hoặc kinh doanh đa dạng. Tuy nhiên, khách thuê cần cân nhắc khả năng khai thác tối đa mặt bằng cũng như chi phí vận hành để đảm bảo hiệu quả kinh doanh.
Nếu có kế hoạch sử dụng không hết diện tích hoặc muốn giảm áp lực tài chính, việc thương lượng mức giá từ 65 đến 70 triệu đồng/tháng là phù hợp và có cơ sở thuyết phục chủ nhà thông qua các cam kết thuê lâu dài và phương thức thanh toán.
