Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích đất 23 m² (3.5m ngang x 7m dài), với kết cấu 1 trệt 1 lầu BTCT chắc chắn, tổng diện tích sàn khoảng 46 m² (gấp đôi diện tích đất do 2 tầng). Giá chào bán 3,98 tỷ tương đương 173,04 triệu/m² đất hoặc ~86,5 triệu/m² sàn xây dựng.
Đối chiếu với mức giá xây dựng mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m² thô hoàn thiện, tổng chi phí xây dựng 2 tầng khoảng 280-320 triệu, giá bán trên cao gấp khoảng 270 lần chi phí xây dựng, cho thấy chủ yếu là giá trị vị trí và đất.
Tuy nhiên, diện tích nhỏ, nở hậu, nhà trong hẻm, nên tiềm năng mở rộng hay xây mới hạn chế. Vị trí sát mặt tiền Trường Sa, hẻm thông ra Điện Biên Phủ, giáp Quận 1, là điểm cộng lớn, khu vực đang khan hiếm nhà bán.
Nhận xét về giá: Mức giá 3,98 tỷ cho 23 m² đất tại khu vực trung tâm Bình Thạnh sát Quận 1 là mức giá cao, nhưng không quá ngoa nếu so với các vùng lân cận đang sốt đất. Tuy nhiên, với nhà trong hẻm nhỏ, diện tích hẹp, giá này có thể bị đẩy lên do tính thanh khoản và vị trí hơn là giá trị sử dụng thực tế.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà nằm sát mặt tiền đường Trường Sa, hẻm thông thoáng ra Điện Biên Phủ, rất thuận tiện di chuyển, gần trung tâm Quận 1.
- Kết cấu BTCT 2 tầng còn rất chắc chắn, đầy đủ 2 phòng ngủ, 2 WC, ban công rộng, nội thất VIP tặng kèm, có thể dọn vào ở ngay.
- Nhà nở hậu giúp tận dụng thêm không gian phía sau, hiếm trong khu vực hẻm nhỏ.
- Sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, không vướng quy hoạch, rất an tâm về pháp lý.
- Khu vực hiếm nhà bán, tính thanh khoản cao.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao do vị trí trung tâm, gần Quận 1 và các tiện ích. Với diện tích nhỏ, không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây mới quy mô lớn. Nếu mua để đầu tư, nên xem xét cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn để giữ giá trị. Nếu có thể thương lượng giá tốt, có thể cân nhắc đầu tư cải tạo nội thất để tăng giá trị cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Chu Trinh, Bình Thạnh) | Đối thủ 2 (Đường Đinh Tiên Hoàng, Bình Thạnh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 23 | 25 | 30 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 3,98 | 4,2 | 5,1 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 173,04 | 168 | 170 |
| Kết cấu | 1 trệt 1 lầu BTCT | 1 trệt 2 lầu | 1 trệt 1 lầu |
| Vị trí | Hẻm thông sát mặt tiền Trường Sa | Hẻm rộng, gần mặt tiền Phan Chu Trinh | Hẻm nhỏ, cách mặt tiền Đinh Tiên Hoàng 50m |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng, hoàn công | Sổ hồng đầy đủ | Sổ hồng, đang chờ hoàn công |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà có còn thấm dột, nứt nẻ do nhà đã xây dựng lâu năm chưa.
- Xác minh rõ quy hoạch xung quanh để tránh nguy cơ bị thu hồi hoặc cấm xây dựng thêm.
- Hẻm nhỏ cần kiểm tra khả năng quay đầu xe, ra vào thuận tiện cho sinh hoạt và phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, nhất là phần nở hậu có bị tranh chấp hay vướng quy hoạch phía sau hay không.
- Xem xét phong thủy, hướng nhà phù hợp với gia chủ để tránh rủi ro đầu tư.
