Nhận định mức giá
Giá chào bán 7,3 tỷ đồng tương đương 77,66 triệu/m² cho căn nhà diện tích đất 94 m² tại Nguyễn Sỹ Sách, Quận Tân Bình là mức giá khá cao. Đây là căn nhà 1 tầng, nhà nát, nằm trong hẻm nhỏ cách mặt tiền 10m, tuy có vị trí gần chợ Tân Trụ và tiện ích đầy đủ nhưng với hiện trạng nhà nát và chỉ 1 tầng, mức giá này có thể gây khó khăn cho người mua vốn muốn đầu tư hoặc cải tạo.
Phân tích chi tiết
Dưới đây là phân tích các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá và so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực:
| Tiêu chí | Bất động sản đang phân tích | Bất động sản tương tự gần đây tại Quận Tân Bình |
|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm cách mặt tiền Nguyễn Sỹ Sách 10m, gần chợ Tân Trụ | Mặt tiền đường Nguyễn Sỹ Sách hoặc đường lớn trong Quận Tân Bình |
| Diện tích đất | 94 m² | 90 – 100 m² |
| Diện tích sử dụng | 188 m² (nhà 1 tầng, nhà nát) | Nhà xây kiên cố 2-3 tầng, diện tích sử dụng tương đương hoặc lớn hơn |
| Giá/m² đất | 77,66 triệu/m² | 60 – 70 triệu/m² cho nhà xây mới hoặc cải tạo được, mặt tiền hoặc hẻm lớn |
| Hiện trạng nhà | Nhà nát, 1 tầng | Nhà xây mới hoặc nhà đã cải tạo, 2-3 tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ, công chứng ngay | Tương tự, sổ hồng chính chủ |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
– Mức giá 7,3 tỷ đồng (77,66 triệu/m²) phản ánh phần lớn giá trị vị trí, nhưng không tương xứng với hiện trạng nhà nát và chỉ có 1 tầng.
– So sánh với các bất động sản đã được xây dựng, cải tạo trong khu vực, giá đất thực tế đang dao động từ 60-70 triệu/m² cho các nhà dễ sử dụng hoặc cải tạo tốt.
– Do vậy, giá hợp lý hơn nên ở mức khoảng 6,0 – 6,5 tỷ đồng. Mức giá này sẽ phù hợp hơn với nhà nát, giúp người mua có chi phí đầu tư xây dựng, cải tạo hợp lý và vẫn giữ được lợi nhuận hoặc giá trị sử dụng.
– Trong trường hợp người mua có nhu cầu mua để đầu tư lâu dài, xây mới hoặc kinh doanh nhỏ, mức giá này sẽ đảm bảo hiệu quả tài chính tốt hơn.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
– Trình bày rõ ràng về thực trạng nhà nát, chi phí đầu tư sửa chữa, xây dựng sẽ rất lớn, ảnh hưởng đến tổng chi phí mua nhà.
– So sánh trực tiếp với các giao dịch thực tế trong khu vực có nhà xây dựng hoàn chỉnh với giá thấp hơn nhiều trên mỗi mét vuông.
– Nhấn mạnh rằng giá hiện tại đã giảm 1 lần nhưng vẫn chưa phù hợp với điều kiện thị trường và hiện trạng sản phẩm.
– Đề nghị mức giá 6,0 – 6,5 tỷ đồng là phản ánh đúng giá trị thực, giúp giao dịch nhanh và thuận lợi cho cả hai bên, tránh để tài sản bị giữ lâu gây mất giá.
– Nếu chủ nhà cần bán gấp do kẹt tiền, có thể tận dụng yếu tố này để thuyết phục giảm giá thêm, đồng thời cam kết thủ tục nhanh gọn.
