Nhận định mức giá
Giá 30,27 tỷ đồng cho căn shophouse diện tích 288 m² tại Celadon City, Tân Phú là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực và loại hình bất động sản tương tự. Tuy nhiên, nếu xét trong bối cảnh dự án Celadon City do chủ đầu tư Gamuda Land quản lý với vị trí chiến lược và tiềm năng khai thác kinh doanh, mức giá này có thể được xem xét hợp lý trong trường hợp nhà đầu tư chú trọng vào giá trị lâu dài, đặc biệt khi đã có hợp đồng cho thuê cam kết lợi nhuận gần 1,625 tỷ đồng/năm trong 5 năm.
Phân tích chi tiết và so sánh giá
| Tiêu chí | Căn shophouse S2.0.14 Celadon City | Shophouse tương tự tại Tân Phú (2023) | Shophouse tại khu vực lân cận (Bình Tân, Quận 12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 288 m² | 220-300 m² | 250-280 m² |
| Giá bán | 30,27 tỷ đồng (105 triệu/m²) | 18-22 tỷ đồng (80-100 triệu/m²) | 15-20 tỷ đồng (60-75 triệu/m²) |
| Pháp lý | Đang chờ sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
| Vị trí | Trung tâm thác nước, mặt tiền 8.9m, hướng Nam | Đường chính, khu vực đông dân cư | Gần chợ, trục đường lớn |
| Lợi nhuận cho thuê cam kết | 1,625 tỷ đồng/năm (5 năm) | Không có hoặc thấp hơn 1 tỷ đồng/năm | Thấp hơn 800 triệu/năm |
Nhận xét chi tiết
- Giá trên m² ở mức 105 triệu đồng cao hơn khoảng 20-30% so với các sản phẩm tương đương trong cùng khu vực Tân Phú.
- Pháp lý chưa hoàn thiện (đang chờ sổ hồng) là điểm cần lưu ý, ảnh hưởng một phần đến tính thanh khoản và an toàn giao dịch.
- Hợp đồng cho thuê cam kết lợi nhuận 1,625 tỷ đồng/năm trong 5 năm là điểm cộng lớn, giúp giảm thiểu rủi ro đầu tư, đặc biệt với nhà đầu tư muốn có thu nhập ổn định.
- Vị trí trung tâm dự án, gần thác nước, mặt tiền rộng và hướng Nam là những ưu thế tạo giá trị gia tăng.
Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích thị trường và các yếu tố ưu nhược điểm, mức giá hợp lý hơn nên nằm trong khoảng 25 – 27 tỷ đồng. Đây là mức giá phù hợp để:
- Bù đắp rủi ro pháp lý chưa có sổ, giúp nhà đầu tư an tâm hơn.
- Phản ánh sát hơn mặt bằng giá khu vực và các dự án tương tự.
- Vẫn đảm bảo lợi nhuận cho thuê hấp dẫn nhưng có mức chi phí đầu tư hợp lý hơn.
Để thuyết phục chủ đầu tư đồng ý mức giá này, nhà đầu tư có thể đưa ra các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh sự cạnh tranh của thị trường hiện nay, nhiều sản phẩm tương tự có pháp lý hoàn chỉnh với giá thấp hơn.
- Chỉ ra rủi ro pháp lý chờ sổ, cần có mức giảm giá để bù đắp rủi ro này.
- Cam kết thanh toán nhanh, ký hợp đồng mua bán trực tiếp để tạo sự chắc chắn cho chủ đầu tư.
- Đề nghị chủ đầu tư hỗ trợ thêm các chi phí liên quan hoặc tặng thêm quà giá trị (như chỗ đậu xe đã được trừ 450 triệu) để tạo lợi thế giao dịch.
