Thẩm định giá trị thực:
Căn shophouse tại Vinhomes Ocean Park 2, Long Hưng, Văn Giang có diện tích đất 120m², xây 5 tầng thô với mặt tiền 6m, nằm trên trục đường 20m lớn, đối diện sảnh chung cư Lumier gồm 15 tòa cao cấp. Đây là khu vực mới, hạ tầng đồng bộ, mật độ dân cư cao, rất thuận lợi cho khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.
Theo thị trường shophouse tại các dự án Vinhomes Ocean Park 2 và khu vực lân cận, giá đất nền thường dao động từ 70-90 triệu đồng/m² tùy vị trí. Với shophouse 2 mặt tiền, vị trí lõi, mặt tiền rộng 6m, giá trị tăng lên đáng kể. Giá bán shophouse xây thô thường cộng thêm chi phí xây dựng hoàn thiện khoảng 6-7 triệu đồng/m²/sàn (5 tầng ~ 600m² sàn), ước tính khoảng 4-4.2 tỷ đồng xây dựng.
Tổng giá trị hợp lý cho căn shophouse này có thể dao động trong khoảng 85-100 triệu đồng/m² đất, tương đương khoảng 10.2 – 12 tỷ đồng tổng giá đất (120m² x 85-100 triệu). Cộng thêm chi phí xây dựng (chủ mới tự hoàn thiện), tổng đầu tư khoảng 10.2 – 12 tỷ cho phần đất.
Nhận xét: Nếu chủ nhà đưa ra giá dưới 80 triệu/m² cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và quy hoạch vì giá này khá thấp so với khu vực. Nếu giá vượt 110 triệu/m² thì khả năng bị thổi giá do hiện tại quỹ shophouse hiếm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí 2 mặt tiền độc đáo, trước là sảnh chung cư, sau là công viên, giúp khai thác đa dạng mô hình kinh doanh.
- Diện tích 120m² và mặt tiền 6m rộng hơn nhiều căn shophouse cùng khu, thuận tiện mở showroom, F&B, spa.
- Thiết kế 5 tầng thô giúp tối ưu theo ngành nghề và nhu cầu riêng của người mua, không bị bó buộc kiểu dáng.
- Trục đường 20m lớn, dễ dàng tiếp cận khách hàng và lưu thông vận chuyển.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ lâu dài, rất an tâm khi đầu tư dài hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn shophouse phù hợp nhất để khai thác kinh doanh đa ngành: F&B, café thương hiệu, showroom bán lẻ, spa, siêu thị mini, văn phòng cho thuê. Với lượng cư dân đông đúc trong cụm chung cư 15 tòa đối diện, dòng khách ổn định quanh năm.
Ngoài ra, có thể đầu tư xây dựng hoàn thiện để cho thuê mặt bằng thương mại với dòng tiền đều đặn, hoặc giữ tài sản lâu dài chờ tăng giá đất khi khu vực phát triển thêm hạ tầng. Đầu tư xây lại để bán có thể không tối ưu do giá xây dựng cao, nên giữ nguyên trạng thô để chủ mới tự do thiết kế.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Shophouse San Hô 24) | Đối thủ 1 (Shophouse Vinhomes Ocean Park 1) | Đối thủ 2 (Shophouse Vincom Hưng Yên) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 120 m², 5 tầng, mặt tiền 6m | 100-110 m², 4 tầng, mặt tiền 5m | 115 m², 5 tầng, mặt tiền 5.5m |
| Vị trí | 2 mặt tiền, đường 20m, đối diện công viên + sảnh chung cư | 1 mặt tiền, đường 15m, gần trung tâm thương mại | 1 mặt tiền, đường 18m, gần khu dân cư đông |
| Pháp lý | Sổ đỏ lâu dài, sang tên nhanh | Sổ đỏ lâu dài | Sổ đỏ lâu dài |
| Giá ước tính | 85 – 100 triệu/m² | 75 – 85 triệu/m² | 80 – 90 triệu/m² |
| Hiện trạng | Căn thô 5 tầng, dễ thiết kế | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đặc biệt liên quan đến công viên phía sau để đảm bảo không bị thu hẹp hoặc thay đổi chức năng.
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ lâu dài, tránh các tranh chấp hoặc cầm cố ngân hàng.
- Kiểm tra hiện trạng phần thô, kết cấu chịu lực, tránh sửa chữa quá tốn kém do thi công ban đầu kém chất lượng.
- Đánh giá khả năng hoàn thiện nội thất theo nhu cầu kinh doanh, dự trù chi phí xây dựng phù hợp.
- Đối với shophouse 2 mặt tiền, cần kiểm tra tiện ích hạ tầng trục đường 20m về vấn đề an toàn giao thông và quy định biển quảng cáo.
