Nhận xét tổng quan về mức giá 4,9 tỷ cho nhà cấp 4 diện tích 62m² tại Quận Bình Thạnh
Nhà cấp 4 diện tích 62m², mặt tiền 4.6m, tọa lạc trên đường Ngô Đức Kế, Phường 12, Quận Bình Thạnh đang được chào bán với giá 4,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 79,03 triệu/m². Với vị trí khá gần trung tâm, chỉ cách sân bay Tân Sơn Nhất khoảng 5 phút và thuận tiện di chuyển qua các tuyến đường lớn như Phạm Văn Đồng, đây là khu vực có giá đất khá cao so với mặt bằng chung của Tp. Hồ Chí Minh.
Giá 4,9 tỷ đồng là mức giá khá cao đối với một căn nhà cấp 4 hiện trạng cũ, chưa được xây mới và thuộc dạng nhà trong ngõ/hẻm. Tuy nhiên, mức này có thể chấp nhận được nếu người mua có kế hoạch đầu tư xây dựng mới hoàn toàn hoặc sử dụng để cho thuê trong khu vực trung tâm Bình Thạnh vốn đang khan hiếm đất trống.
Phân tích chi tiết giá trị bất động sản
| Tiêu chí | Nhà phân tích | So sánh thị trường |
|---|---|---|
| Giá/m² chào bán | 79,03 triệu/m² |
|
| Vị trí | Đường Ngô Đức Kế, Phường 12, gần sân bay và Phạm Văn Đồng |
|
| Hiện trạng nhà | Nhà cấp 4 cũ, hoàn thiện cơ bản, 2 phòng ngủ, 1 vệ sinh | Nhà cấp 4 thường có giá thấp hơn nhà xây mới hoặc nhà phố nhiều tầng |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, hoàn công đầy đủ, sang tên nhanh | Điểm cộng lớn hỗ trợ giao dịch nhanh chóng |
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng
Dựa trên các phân tích trên, mức giá 4,9 tỷ đồng có thể được xem là cao hơn so với mặt bằng nhà cấp 4 trong hẻm tại khu vực Bình Thạnh. Do đó, mức giá hợp lý hơn nên dao động khoảng từ 4,1 đến 4,4 tỷ đồng (tương đương 66 – 71 triệu/m²) để phản ánh đúng giá trị hiện trạng và vị trí.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, quý khách có thể áp dụng các luận điểm sau:
- Nhấn mạnh hiện trạng nhà cấp 4 cũ, cần đầu tư xây dựng mới tốn kém, chưa thể sử dụng ngay.
- So sánh giá thực tế các căn nhà cấp 4 tương tự trong khu vực với giá thấp hơn, minh chứng rõ ràng.
- Chỉ ra rủi ro thị trường và chi phí phát sinh khi xây dựng, như giấy phép, vật liệu, nhân công.
- Đề cập đến thời gian giao dịch nhanh, thanh toán nhanh giúp chủ nhà không phải chờ đợi lâu.
Kết luận, nếu quý khách là nhà đầu tư có kinh nghiệm, có kế hoạch xây mới hoặc cho thuê dài hạn thì mức giá này vẫn còn có thể chấp nhận được. Tuy nhiên, nếu mua để ở ngay hoặc muốn giảm thiểu chi phí đầu tư lại thì nên thương lượng về giá.
