Nhận định mức giá 11,5 tỷ cho Shophouse Vinhomes Ocean Park Sao Biển 19A
Giá 11,5 tỷ đồng cho căn shophouse diện tích xây dựng khoảng 60m² x 3.5 tầng, diện tích sân vườn 80m² tại vị trí đường Sao Biển, dự án Vinhomes Ocean Park, Gia Lâm là mức giá khá cao so với mặt bằng chung khu vực. Tuy nhiên, với đặc thù là shophouse có thể vừa để ở vừa cho thuê kinh doanh, đồng thời có view trực tiếp biển hồ nước mặn và gần trung tâm thương mại Vincom Megamall, mức giá này có thể được xem xét hợp lý trong một số trường hợp.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn Shophouse tại Sao Biển 19A (bán 11,5 tỷ) | Shophouse tương tự tại Vinhomes Ocean Park (thị trường) | Nhà phố liền kề, diện tích tương đương |
|---|---|---|---|
| Diện tích xây dựng | 60m² x 3.5 tầng (~4 tầng) | 60-70m² x 3-4 tầng | 60-70m² x 3 tầng |
| Vị trí | Gần biển hồ nước mặn, view đẹp, gần Vincom Megamall | Gần biển hồ, có view nhưng xa trung tâm thương mại hơn | Gần khu dân cư, không view biển hồ, xa trung tâm thương mại |
| Pháp lý | Đang chờ sổ đỏ 50 năm (đã nộp hồ sơ) | Sổ đỏ hoàn chỉnh hoặc sổ 50 năm | Sổ đỏ lâu dài |
| Giá bán | 11,5 tỷ | 8-10 tỷ | 6-8 tỷ |
| Tiềm năng cho thuê | 7-8 triệu/tháng cho tầng 1 | 5-7 triệu/tháng | Ít tiềm năng cho thuê, chủ yếu để ở |
Nhận xét về mức giá và lời khuyên khi xuống tiền
Mức giá 11,5 tỷ đồng là cao hơn trung bình thị trường khoảng 15-30% đối với shophouse cùng diện tích tại khu vực này. Lý do chính để chấp nhận mức giá này là vị trí đắc địa có view biển hồ nước mặn đẹp và gần trung tâm thương mại Vincom Megamall, điều mà không phải căn shophouse nào cũng có được.
Tiềm năng sinh lời từ việc cho thuê tầng 1 với giá 7-8 triệu/tháng hiện tại là không quá lớn nhưng có thể tăng lên trong 1-2 năm tới khi dự án phát triển hoàn chỉnh và khu vực sầm uất hơn.
Cần lưu ý:
- Pháp lý đang trong quá trình ra sổ 50 năm, nên kiểm tra kỹ tiến độ và cam kết của chủ nhà.
- Chi phí phát sinh sau khi mua, nhất là các khoản phí bảo trì, quản lý dự án.
- Khả năng sinh lời thực tế từ việc cho thuê có thể chưa cao ngay lập tức, nên cần cân nhắc tài chính cá nhân.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, điều khoản thanh toán và hỗ trợ từ chủ đầu tư.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý nên ở khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng, tương đương giảm 13-17% so với giá chào bán hiện tại, để cân bằng giữa vị trí đẹp, tiềm năng cho thuê và rủi ro pháp lý chưa hoàn chỉnh.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày rõ về mức giá thị trường chung cho shophouse tương tự tại khu vực, minh chứng bằng các giao dịch thực tế.
- Lưu ý về rủi ro pháp lý chưa hoàn thiện và chi phí phát sinh có thể xảy ra, lý do cần giảm giá để bù đắp rủi ro.
- Đưa ra cam kết thanh toán nhanh, hoặc ưu tiên phương thức thanh toán thuận tiện cho chủ nhà.
- Nhấn mạnh rằng giá đề xuất phản ánh đúng giá trị thực tế và tiềm năng sinh lời, giúp giao dịch nhanh chóng và đôi bên cùng có lợi.
