Nhận định về mức giá 140 tỷ đồng cho toà căn hộ 15 tầng tại Đường Phan Liêm, Phường Mỹ An, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
Mức giá 140 tỷ đồng cho toà nhà 15 tầng với 51 phòng tại vị trí mặt tiền đường Phan Liêm, khu phố Tây, gần biển Mỹ Khê là khá hợp lý trong bối cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng hiện nay. Tuy nhiên, việc quyết định có nên xuống tiền hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố chi tiết sau đây.
Phân tích chi tiết về mức giá và các yếu tố liên quan
1. Vị trí và tiềm năng kinh doanh
Đường Phan Liêm, phường Mỹ An thuộc quận Ngũ Hành Sơn là khu vực trung tâm du lịch biển Mỹ Khê nổi tiếng, rất thu hút khách du lịch trong và ngoài nước. Vị trí mặt tiền và gần biển cùng khu phố Tây sầm uất giúp toà nhà có lợi thế lớn trong việc khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ, khách sạn hoặc căn hộ nghỉ dưỡng.
Hơn nữa, tòa nhà có bể bơi vô cực trên sân thượng và nhà hàng sang trọng, làm tăng giá trị trải nghiệm cho khách thuê, giúp tăng doanh thu và tỷ suất sinh lời.
2. Diện tích và cấu trúc toà nhà
Diện tích 180 m² với mặt tiền ngang 15m và chiều dài 12m tạo nên một toà nhà có diện tích sàn khá lớn. Với 15 tầng và 1 hầm để xe, gồm 51 phòng (28 phòng đơn và 23 phòng đôi) cho thấy toà nhà được thiết kế tối ưu cho mục đích kinh doanh lưu trú hoặc căn hộ dịch vụ.
So sánh với các toà nhà tương tự tại khu vực:
| Tiêu chí | Tòa căn hộ 15 tầng Phan Liêm | Tòa nhà căn hộ 12 tầng gần biển Mỹ Khê | Tòa nhà 14 tầng khu phố Tây An Thượng |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 180 | 160 | 185 |
| Số phòng | 51 | 45 | 50 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 140 | 110 | 130 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | ~778 | ~688 | ~703 |
| Doanh thu cho thuê/năm (tỷ đồng) | 1.1 | 0.9 | 1.0 |
3. Khả năng sinh lời và tỷ suất hoàn vốn
Doanh thu 1,1 tỷ đồng/năm tương ứng với tỷ suất lợi nhuận khoảng 0,79% trên giá bán (1,1 tỷ / 140 tỷ), đây là mức lợi nhuận khá thấp nếu chỉ dựa vào doanh thu cho thuê hiện tại, tuy nhiên cần lưu ý:
- Giá trị bất động sản có thể tăng trong dài hạn nhờ vị trí đắc địa và tiềm năng phát triển du lịch Đà Nẵng.
- Khả năng tối ưu hóa công suất thuê hoặc nâng cấp dịch vụ có thể tăng doanh thu hiệu quả.
- Chi phí vận hành, bảo trì, thuế và các khoản phí khác cần được tính toán kỹ để đánh giá lợi nhuận ròng thực tế.
4. Pháp lý và các yếu tố kỹ thuật
Toà nhà có pháp lý rõ ràng, sổ hồng/sổ đỏ đầy đủ, PCCC và thang máy đạt chuẩn vận hành kinh doanh, điều này giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và vận hành lâu dài.
5. Những lưu ý khi quyết định đầu tư
- Xác minh kỹ về tình trạng pháp lý thực tế, xem xét các giấy phép xây dựng, quyền sử dụng đất, quy hoạch khu vực.
- Đánh giá chi tiết các chi phí vận hành, thuế, bảo trì và dự kiến tăng trưởng doanh thu hàng năm.
- Kiểm tra hiện trạng tòa nhà, trang thiết bị, hạ tầng kỹ thuật, an toàn phòng cháy chữa cháy.
- Khảo sát thị trường cho thuê căn hộ, khách sạn trong khu vực để dự báo khả năng khai thác tối ưu.
- Xem xét khả năng tái cấu trúc, cải tạo nâng cấp để tăng giá trị tài sản và thu hút khách thuê.
Kết luận
Mức giá 140 tỷ đồng là phù hợp với vị trí, diện tích và tiềm năng kinh doanh nhưng tỷ suất lợi nhuận dựa trên doanh thu hiện tại chưa cao. Nếu bạn đầu tư với mục đích dài hạn, khai thác tối đa dịch vụ và có kế hoạch quản lý vận hành hiệu quả, đây là cơ hội đáng cân nhắc.
Ngược lại, nếu bạn cần lợi nhuận nhanh hoặc mức sinh lời cao ngay lập tức, cần thương lượng lại giá hoặc tìm hiểu thêm các phương án khai thác khác.
