Nhận định về mức giá 26,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền 5 tầng tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Giá 26,5 tỷ đồng cho bất động sản này là khá cao nhưng có thể hợp lý trong bối cảnh đặc thù của vị trí và tiềm năng khai thác. Lý do chính là bất động sản nằm tại vị trí đắc địa, lô góc 2 mặt tiền, gần biển và các tiện ích sầm uất, phù hợp cả đầu tư cho thuê và kinh doanh lưu trú dài hạn.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Tham khảo thị trường Quận Sơn Trà, Đà Nẵng | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 174 m² | 100 – 200 m² | Diện tích phù hợp với nhà phố mặt tiền khu vực trung tâm, không quá nhỏ để khai thác hiệu quả. |
| Chiều ngang mặt tiền | 8,8 m | 6 – 10 m | Rộng rãi, tạo điều kiện cho thiết kế căn hộ đa dạng và tận dụng tối đa ánh sáng. |
| Số tầng và phòng ngủ | 5 tầng, 17 phòng ngủ (17 căn hộ) | 3-5 tầng phổ biến, phòng ngủ từ 10-15 căn hộ cho nhà đầu tư cho thuê | Số lượng căn hộ lớn, phù hợp khai thác cho thuê dài hạn hoặc căn hộ du lịch giúp tăng doanh thu. |
| Doanh thu cho thuê hiện tại | ~140 triệu/tháng (~1,7 tỷ/năm) | Khoảng 80-120 triệu/tháng cho nhà mặt tiền tương tự | Doanh thu cho thuê khá cao, thể hiện khả năng sinh lời tốt. |
| Vị trí | Lô góc 2 mặt tiền, gần biển, cầu Rồng, nhiều tiện ích xung quanh | Khu vực trung tâm, gần biển là điểm mạnh lớn | Vị trí vàng trong khu vực du lịch – phục vụ khách thuê là lợi thế lớn. |
| Thiết kế và tiện nghi | Xây mới tháng 10/2024, hiện đại, thang máy tốc độ cao, hệ thống PCCC đạt chuẩn, nội thất cao cấp | Đa số nhà cho thuê cũ hoặc thiết kế cơ bản | Thiết kế hiện đại và tiện nghi cao cấp giúp thu hút khách thuê và tăng giá trị bđs. |
| Giá bán | 26,5 tỷ đồng (~152 triệu/m² đất) | Giá khu vực trung tâm từ 100 – 180 triệu/m², tùy vị trí và tiện ích | Giá ở mức cao nhưng nằm trong khung giá khu vực trung tâm quận Sơn Trà, đặc biệt với tài sản xây mới, khai thác hiệu quả. |
Những điểm cần lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Kiểm tra sổ hồng/sổ đỏ chính chủ, giấy phép xây dựng, quy hoạch xung quanh để tránh rủi ro pháp lý.
- Tình trạng xây dựng và bảo hành: Xác minh chất lượng công trình, thời gian bảo hành nội thất, thiết bị điện tử.
- Khả năng khai thác thực tế: Kiểm tra hợp đồng thuê, tỷ lệ lấp đầy các căn hộ hiện tại, tính ổn định của doanh thu cho thuê.
- Chi phí vận hành: Tính toán chi phí quản lý tòa nhà, bảo trì, thuế, phí dịch vụ để đánh giá lợi nhuận ròng.
- Xu hướng thị trường: Tìm hiểu xu hướng phát triển khu vực Sơn Trà, đặc biệt sự phát triển du lịch và hạ tầng giao thông.
