Thẩm định giá trị thực:
Giá thuê được đưa ra là 7,5 triệu đồng/tháng cho căn hộ 1 phòng ngủ, diện tích 35m² tại Phan Đình Phùng, Phường 15, Quận Phú Nhuận. Tính ra đơn giá thuê khoảng 214.000 đồng/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng chung căn hộ dịch vụ mini và căn hộ 1PN trong khu vực Phú Nhuận, mức giá thuê hiện nay phổ biến dao động từ 6,5 triệu đến 9 triệu đồng/tháng cho các căn 1PN diện tích tương tự. Vì vậy, mức giá này ở mức trung bình khá, không quá cao nhưng cũng không phải rẻ.
Vị trí Phan Đình Phùng thuộc khu vực trung tâm Quận Phú Nhuận, thuận tiện di chuyển tới các quận trung tâm như Quận 1, Bình Thạnh, Phú Nhuận là điểm cộng lớn. Tuy nhiên, đây là căn hộ dịch vụ mini, thường có hạn chế về không gian sinh hoạt và tiện ích nội khu so với các chung cư cao tầng.
Nhận xét về giá: Mức giá 7,5 triệu đồng/tháng là hợp lý với căn hộ mới, full nội thất đầy đủ, vị trí tốt. Tuy nhiên, nếu so với các căn hộ cao tầng có tiện ích nội khu đầy đủ hơn, có thể mức giá này vẫn cao hơn khoảng 10-15%. Nên xem xét kỹ hợp đồng và thực trạng căn hộ trước khi chốt.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Phan Đình Phùng, gần nhiều tuyến đường lớn như Võ Thị Sáu, Nam Kỳ Khởi Nghĩa, thuận tiện đi lại.
- Căn hộ mới khai trương, full nội thất hiện đại, bao gồm các thiết bị cần thiết như điều hòa, tủ lạnh, tivi, sofa, bàn ăn, máy giặt miễn phí.
- Ban công rộng thoáng mang lại không gian sống thoải mái hơn so với nhiều căn hộ mini khác.
- An ninh tốt với camera 24/24, cửa khóa vân tay, để xe miễn phí trong nhà.
- Gần phòng Gym, yoga, công viên Lê Văn Tám – thuận lợi cho cuộc sống lành mạnh và tiện ích ngoại khu phong phú.
Điểm “độc bản” là căn hộ mới, full nội thất với ban công rộng, có tiện ích xung quanh tốt trong một khu vực trung tâm sầm uất, rất phù hợp cho người độc thân hoặc cặp đôi trẻ cần không gian sống tiện nghi và di chuyển thuận tiện.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với đặc điểm căn hộ dịch vụ mini, diện tích nhỏ, full nội thất, căn hộ này phù hợp nhất để cho thuê dòng tiền, đặc biệt hướng tới khách thuê là nhân viên văn phòng, chuyên gia hoặc người độc thân làm việc tại trung tâm thành phố.
Nếu người mua có ý định đầu tư, có thể giữ nguyên trạng cho thuê để thu nhập ổn định hoặc cải tạo nâng cấp nội thất để tăng giá thuê trong tương lai.
Ở thực tế, căn hộ khá phù hợp cho người độc thân hoặc cặp đôi trẻ cần một không gian sống đầy đủ tiện nghi, thoáng đãng, vị trí trung tâm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn 1PN, 30m², Phường 15) | Đối thủ 2 (Căn 1PN, 38m², Phường 15) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 35 | 30 | 38 |
| Giá thuê (triệu đồng/tháng) | 7,5 | 6,8 | 8,2 |
| Địa điểm | Phan Đình Phùng, trung tâm quận | Gần đường Lê Văn Sỹ | Gần công viên Lê Văn Tám |
| Nội thất | Full nội thất mới, ban công rộng | Cơ bản, không có ban công | Full nội thất, có ban công nhỏ |
| Tiện ích | Gym, yoga sát bên, an ninh tốt | Tiện ích hạn chế | Tiện ích đầy đủ, an ninh tốt |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, điều khoản rõ ràng về thời gian thuê, thanh toán, phạt vi phạm.
- Thẩm định lại thực trạng nội thất, thiết bị điện tử, máy lạnh, máy giặt xem có đảm bảo hoạt động tốt.
- Kiểm tra an ninh thực tế, camera hoạt động liên tục, hệ thống khóa cửa vân tay có ổn định không.
- Xác minh vị trí thực tế căn hộ thuộc tòa nhà nào, có giấy phép hoạt động cho thuê căn hộ dịch vụ không.
- Đánh giá tiếng ồn, môi trường sống xung quanh (đường lớn, khu vực đông đúc có thể ảnh hưởng chất lượng sống).
