Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 100m² (7,5 x 15m), với tổng số tầng lên đến 6 tầng (1 trệt + 3 lầu + sân thượng, tổng cộng 6 tầng theo dữ liệu), kết cấu BTCT kiên cố.
Giá bán là 18,5 tỷ cho cả cặp 2 căn (giá này tương đương 185 triệu/m² nếu tính theo tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 6 tầng x 100m² = 600m², thì đơn giá xây dựng thô và hoàn thiện hiện nay dao động từ 6-7 triệu/m², tổng chi phí xây dựng mới khoảng 3.6-4.2 tỷ/căn).
Giá 18,5 tỷ cho 2 căn tương đương khoảng 9,25 tỷ/căn, tức khoảng 92,5 triệu/m² đất. Đây là mức giá cao so với mặt bằng giá đất Bình Thạnh, nhất là khu vực Phan Văn Trị – P11. Tuy nhiên, đây là khu vực có tiềm năng khai thác cho thuê rất tốt, với 20 phòng CHDV đang hoạt động, doanh thu hiện tại 50 triệu/tháng và dự kiến tăng lên 100 triệu/tháng sau cải tạo.
Nếu so sánh với chi phí xây mới, giá trị nhà hiện tại không quá cao, bởi phần kết cấu BTCT kiên cố và khai thác thu nhập dòng tiền rất tốt. Đơn giá 185 triệu/m² đất có thể xem là hợp lý trong bối cảnh nhà cho thuê dịch vụ (CHDV) tại Bình Thạnh đang tăng trưởng mạnh.
Nhận xét về giá: Giá này không hẳn là rẻ, nhưng tương xứng với tiềm năng khai thác dòng tiền và vị trí đắc địa. Người mua nên cân nhắc kỹ dòng tiền thực tế và tỷ suất sinh lợi so với vốn bỏ ra.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên đường Phan Văn Trị, P11 – trục đường kinh doanh sầm uất, thuận tiện giao thông, gần chợ Bà Chiểu, BV Nhân Dân Gia Định, ĐH Văn Lang.
- Đường nhựa rộng 12m, có thể 4 ô tô tránh nhau, thuận tiện giao thương, hẻm xe hơi đi lại dễ dàng, không bị hạn chế quay đầu xe.
- Kết cấu nhà cao tầng BTCT chắc chắn, có sân thượng và sân để xe rộng rãi tầng trệt, thuận tiện cho kinh doanh hoặc cho thuê.
- Hiện trạng khai thác là 20 căn hộ dịch vụ đang vận hành với doanh thu ổn định, rất hiếm trên thị trường cùng khu vực.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, hoàn công đầy đủ, công chứng ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với 20 căn hộ CHDV đang khai thác, sản phẩm phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dòng tiền ổn định lâu dài. Chủ đầu tư có thể giữ căn nhà để nhận thu nhập ổn định hàng tháng, hoặc cải tạo nâng cấp để tăng giá trị và doanh thu cho thuê lên khoảng 100 triệu/tháng.
Ngoài ra, do kết cấu nhà còn tốt, có thể cân nhắc đầu tư xây lại để tăng số lượng phòng cho thuê nếu thị trường tiếp tục tăng trưởng, hoặc giữ nguyên để khai thác ngay mà không cần chi phí lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Văn Trị, P11) |
Đối thủ 2 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh, P25) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 100 m² | 90 m² | 105 m² |
| Kết cấu | BTCT, 6 tầng, 20 phòng CHDV | BTCT, 5 tầng, 15 phòng CHDV | Nhà cũ 3 tầng, cần cải tạo |
| Giá bán | 18,5 tỷ (2 căn) | 9,5 tỷ (1 căn) | 7,8 tỷ (1 căn) |
| Đơn giá/m² đất | ~185 triệu/m² | 105 triệu/m² | 74 triệu/m² |
| Vị trí | Đường nhựa 12m, hẻm xe hơi | Hẻm xe máy, đường nhỏ | Đường lớn, đông đúc |
| Tiềm năng khai thác | 20 phòng CHDV, doanh thu ~50tr/tháng | 15 phòng CHDV, doanh thu ~35tr/tháng | Nhà cũ, chưa khai thác |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng, hoàn công | Đã có sổ hồng | Đang tranh chấp giấy tờ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hóa đơn, chứng từ khai thác dòng tiền CHDV đảm bảo minh bạch, tránh rủi ro doanh thu không như cam kết.
- Đánh giá tình trạng bảo trì, sửa chữa nhà: Kiểm tra kết cấu BTCT có dấu hiệu xuống cấp, thấm dột hay không.
- Xác minh rõ ràng pháp lý từng căn, tránh trường hợp cặp căn có tranh chấp nội bộ.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực xung quanh có kế hoạch mở rộng đường, xây dựng mới ảnh hưởng đến giá trị tài sản hay không.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đỗ xe tại hiện trường, đảm bảo không gây khó khăn cho khách thuê và giao thông.
