Thẩm định giá trị thực:
Đây là một lô đất thổ cư diện tích 87 m², mặt tiền rộng 5m, đường lớn trước nhà khoảng 10m tại khu vực Khuê Trung, Cẩm Lệ, Đà Nẵng. Giá chào bán là 7,6 tỷ đồng, tương đương 87,356,322 VNĐ/m².
Thị trường đất thổ cư tại khu vực Cẩm Lệ, đặc biệt gần trung tâm Hội chợ Triển lãm và khu vực Khuê Trung có mức giá phổ biến dao động từ 60 – 90 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Với mặt tiền 5m, đường 10m lớn, giá này đang ở mức cao nhưng chưa phải là quá đắt.
Tuy nhiên, cần lưu ý diện tích đất khá nhỏ (87 m²), chiều ngang 5m hơi hẹp so với nhiều lô đất có mặt tiền rộng hơn, hạn chế tối đa trong việc xây dựng các mẫu nhà có mặt tiền lớn hoặc chia lô. Nếu so sánh với các lô đất liền kề có mặt tiền 6-7m thì mức giá trên có thể đang bị đẩy lên khoảng 10-15%.
Nhận định giá: Giá 7,6 tỷ cho lô đất 87 m² tại vị trí này có phần nhỉnh hơn mặt bằng chung khu vực khoảng 10-15%. Người mua cần thương lượng để giảm giá xuống khoảng 6,8 – 7 tỷ sẽ hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần trung tâm Hội chợ Triển lãm, kết nối thuận tiện đến quận Hải Châu và các tiện ích công cộng như trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại.
- Đường trước nhà rộng 10m, thuận tiện cho việc đi lại, tránh được các vấn đề hẻm nhỏ gây bất tiện và khó quay đầu xe.
- Mặt tiền 5m đủ để xây nhà phố hiện đại hoặc chia nhỏ kinh doanh nhỏ lẻ.
- Pháp lý sổ hồng chính chủ rõ ràng, tạo sự an tâm cho người mua.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí đẹp và hạ tầng hoàn thiện, lô đất này phù hợp nhất để:
- Đầu tư xây dựng nhà phố cho thuê hoặc bán lại: Với mật độ dân cư cao, nhu cầu thuê nhà ở và kinh doanh tại khu vực này rất lớn.
- Ở thực:
- Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí trung tâm và đường nội bộ có giới hạn chiều rộng mặt tiền.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Đường Lê Đình Lý) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 87 | 100 | 90 |
| Mặt tiền (m) | 5 | 6 | 5.5 |
| Đường trước nhà (m) | 10 | 12 | 8 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 7.6 | 8.5 | 7.2 |
| Đơn giá/m² (triệu VNĐ) | 87.4 | 85 | 80 |
| Pháp lý | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng | Đã có sổ hồng |
| Ưu điểm | Đường rộng 10m, gần trung tâm Hội chợ Triển lãm | Mặt tiền rộng, đường lớn 12m | Gần trường học, đường nhỏ hơn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu vực, đảm bảo không bị quy hoạch treo hoặc đường mở rộng làm ảnh hưởng diện tích.
- Kiểm tra rõ ràng ranh giới đất, tránh tranh chấp với các lô liền kề.
- Do diện tích nhỏ và mặt tiền 5m, nên xác định rõ mục đích xây dựng để tránh lãng phí hoặc khó khai thác.
- Xem xét điều kiện pháp lý về xây dựng tại khu vực (mật độ, chiều cao cho phép) để định hướng xây dựng phù hợp.
- Kiểm tra hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước) đã hoàn thiện hoặc cần đầu tư bổ sung.