Thẩm định giá trị thực:
Nhà mặt tiền 2 tầng, diện tích 95m² (4.5m x 21m), tọa lạc trên đường Ông Ích Đường, Khuê Trung, Cẩm Lệ – khu vực có hạ tầng hoàn thiện và tiềm năng phát triển ổn định. Giá chào bán 5,95 tỷ đồng tương đương khoảng 62,6 triệu/m². Với mức giá này, cần so sánh với giá đất nền khu vực và giá nhà xây mới.
Hiện tại, đất mặt tiền khu vực Khuê Trung có giá dao động từ 45-55 triệu/m² tùy vị trí, đường lớn nhỏ. Nhà xây mới thô + hoàn thiện trung bình 6-7 triệu/m² sàn, 2 tầng khoảng 190m² sàn tương ứng chi phí xây dựng khoảng 1,2 – 1,3 tỷ đồng. Giá đất thực tế chiếm phần lớn giá trị căn nhà.
Như vậy, giá 5,95 tỷ có thể được chia thành:
- Đất: ~5 tỷ (52,6 triệu/m² đất)
- Nhà + hoàn thiện: ~1 tỷ
Giá đất đã nhỉnh hơn mặt bằng chung một chút, tuy nhiên không quá cao nếu so với vị trí mặt tiền đường Ông Ích Đường – tuyến đường chính kết nối trung tâm quận và tiện ích xung quanh. Nhà 2 tầng mới, full nội thất, có chỗ để ô tô trước nhà là điểm cộng lớn.
Nhận xét về giá: Giá được đánh giá là hơi cao so với mặt bằng chung đất nền nhưng hợp lý nếu tính thêm nhà hoàn thiện và các tiện ích. Người mua nên thương lượng giảm khoảng 5-7% để có giá sát thực hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà mặt tiền rộng 4.5m, đường trước nhà 5,5m, đủ rộng cho ô tô ra vào thoải mái, rất hiếm trong khu vực thường là hẻm nhỏ.
- 2 tầng mới xây, thiết kế hiện đại và full nội thất, tiết kiệm chi phí và thời gian dọn vào ở ngay.
- Vị trí ngay gần trung tâm hành chính quận, chợ Cẩm Lệ, thuận tiện sinh hoạt và di chuyển.
- Sân thượng rộng rãi, có thể tận dụng không gian thư giãn hoặc trồng cây xanh.
- Pháp lý sổ hồng rõ ràng, minh bạch, giảm thiểu rủi ro khi giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để sử dụng mục đích ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền cao cấp do vị trí trung tâm, thiết kế hiện đại và có đầy đủ tiện ích. Nếu nhà đầu tư có vốn, có thể giữ để cho thuê dài hạn hoặc cho thuê văn phòng nhỏ, dịch vụ đều khả thi. Không khuyến khích mua để phá bỏ xây mới vì chi phí xây dựng không quá chênh lệch so với giá đang chào bán.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Ông Ích Đường, Khuê Trung) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Lương Bằng, Cẩm Lệ) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 95 | 90 | 100 |
| Giá (tỷ đồng) | 5,95 | 5,6 | 6,2 |
| Đường rộng (m) | 5,5 | 4 | 6 |
| Số tầng | 2 | 2 | 3 |
| Pháp lý | Sổ hồng | Sổ hồng | Sổ đỏ |
| Chỗ để ô tô | Có | Không | Có |
| Trang bị nội thất | Full nội thất | Trống | Đầy đủ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng, đặc biệt hệ thống chống thấm, điện nước do mới xây nhưng cần đảm bảo đúng tiêu chuẩn.
- Xác minh pháp lý sổ hồng, tránh rủi ro tranh chấp hoặc quy hoạch.
- Kiểm tra hướng nhà và phong thủy, xem có hợp mệnh người mua hay không.
- Đánh giá kỹ khả năng quay đầu xe ô tô trên đường 5,5m, đảm bảo không bị cấm hoặc khó khăn trong việc di chuyển.
- Xem xét mức độ ồn ào và an ninh khu vực vì gần trung tâm hành chính và chợ.