Phân tích giá tin BĐS "SIÊU PHẨM đường nhựa 10m – (4X23)m 91m2 GIÁ TỐT CHỈ 98 Triệu/m2"

Nhận định về mức giá

Dựa trên dữ liệu cung cấp, mức giá 9 tỷ đồng cho căn nhà diện tích đất 91 m² (4x23m), kết cấu trệt gác lửng, nằm tại hẻm xe hơi đường Lạc Long Quân (Phường 5, Quận 11), tương ứng khoảng 98,9 triệu/m². So với mặt bằng chung khu vực, mức giá này được xem là khá cao đối với một căn nhà cũ, chưa phải mặt tiền đường lớn, chỉ nằm trong hẻm xe hơi (dù hẻm rộng, có vỉa hè).

Tuy nhiên, giá có thể hợp lý trong trường hợp bạn có nhu cầu xây mới, muốn sở hữu lô đất vuông vức, vị trí tốt, hẻm rộng thông thoáng, khu vực dân cư đồng bộ, thuận tiện di chuyển, hoặc mua gom đất đầu tư lâu dài khi khu vực có tiềm năng tăng giá rõ rệt. Nhà đã có sổ, pháp lý an toàn, ít rủi ro về tranh chấp.

So sánh dữ liệu thực tế khu vực

• Theo khảo sát thực tế quý 2/2024, giá nhà hẻm xe hơi rộng tại Quận 11 (đặc biệt khu Lạc Long Quân, Lê Đại Hành, Tạ Uyên…) dao động phổ biến mức 80 – 95 triệu/m² tuỳ diện tích, vị trí và kết cấu nhà.
• Nhà mới xây, 2 lầu, diện tích nhỏ hơn (70-80m²) thường bán 8,3 – 9 tỷ, còn nhà cũ thường giảm giá 5-10% so với nhà mới cùng diện tích.
• Giá rao bán thường cao hơn giá thực tế giao dịch 3-10% do yếu tố thương lượng.

Phân tích ưu nhược điểm lô đất

• Ưu điểm: Đất vuông vức, diện tích lớn, hẻm rộng xe hơi ra vào, vị trí trung tâm Quận 11, thuận tiện xây mới nhà phố, căn hộ dịch vụ, pháp lý rõ ràng, khu dân cư ổn định.
• Nhược điểm: Nhà hiện trạng cũ, phải xây lại mới tận dụng tối đa giá trị đất, giá rao cao hơn mặt bằng thị trường 5-10%, cần thương lượng thêm, tiềm năng tăng giá ngắn hạn không cao do thị trường đang chững lại.

Lưu ý khi quyết định xuống tiền

• Thương lượng tối đa, ưu tiên mức giá về dưới 8,5 tỷ để đạt mức hợp lý so với thị trường.
• Kiểm tra kỹ quy hoạch khu vực, tránh vướng dự án mở đường hoặc quy hoạch treo.
• Đánh giá kỹ chi phí xây mới nếu định xây nhà, tránh phát sinh vượt dự toán.
• Kiểm tra hiện trạng pháp lý, giấy tờ, xác minh sổ đỏ và hiện trạng nhà có trùng khớp thực tế không.
• Xem xét tiềm năng cho thuê hoặc thanh khoản lại nếu cần bán nhanh.

Kết luận

Mức giá 9 tỷ cho lô đất này là chưa thật sự hấp dẫn nếu so với mặt bằng chung các lô đất hẻm xe hơi tại Quận 11 cùng loại hình. Tuy nhiên, nếu thương lượng tốt và mua với mục đích xây mới hoặc đầu tư lâu dài, đây vẫn là lựa chọn có thể cân nhắc nhờ vị trí đẹp, pháp lý an toàn và diện tích lớn hiếm có.