Nhận định chung về mức giá 13,8 tỷ cho nhà ngõ phố Lê Thanh Nghị, Hai Bà Trưng
Mức giá 13,8 tỷ đồng cho căn nhà diện tích 60 m² tương đương khoảng 230 triệu/m² là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhà ngõ tại quận Hai Bà Trưng. Tuy nhiên, với vị trí đặc biệt gần mặt phố Lê Thanh Nghị, hai mặt ngõ thoáng rộng, thiết kế 5 tầng đầy đủ công năng, cùng tiềm năng phát triển về kinh doanh và cho thuê, mức giá này có thể được xem là hợp lý trong những trường hợp nhất định.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | Nhà ngõ tương tự tại Hai Bà Trưng (tham khảo) | Nhà mặt phố Lê Thanh Nghị (tham khảo) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 60 m² | 50 – 70 m² | 40 – 60 m² |
| Giá/m² | 230 triệu/m² | 150 – 180 triệu/m² | 250 – 300 triệu/m² |
| Vị trí | Ngõ, cách mặt phố 5 m, 2 mặt ngõ thoáng | Ngõ nhỏ, ít mặt thoáng | Mặt phố chính, đông đúc, kinh doanh sầm uất |
| Thiết kế | 5 tầng, 6 phòng ngủ, tum sân phơi rộng | 3-4 tầng, ít phòng hơn | 4-5 tầng, phù hợp kinh doanh |
| Tiện ích xung quanh | Gần trường đại học, bệnh viện, chợ, khu dân trí cao | Tiện ích cơ bản, dân cư đông đúc | Tiện ích đầy đủ, phù hợp kinh doanh đa dạng |
| Pháp lý | Đã có sổ đỏ chính chủ | Thường có sổ đầy đủ | Đã có sổ đỏ |
Nhận xét về giá và đề xuất khi xuống tiền
Giá 13,8 tỷ cho căn nhà ngõ 60 m² tại vị trí sát mặt phố Lê Thanh Nghị là mức giá sát với giá nhà mặt phố nhỏ, phản ánh tiềm năng kinh doanh, cho thuê rất cao.
Thông thường, nhà ngõ có giá thấp hơn 20-30% so với nhà mặt phố. Tuy nhiên, căn nhà này chỉ cách mặt phố 5m, có 2 mặt ngõ thoáng và diện tích mặt tiền rộng 6.6m, rất hiếm có, nên mức giá này có thể chấp nhận được nếu bạn có kế hoạch sử dụng hiệu quả như:
- Kinh doanh nhỏ, văn phòng, homestay, căn hộ cho thuê sinh viên và nhân viên văn phòng.
- Xây dựng tòa nhà cao tầng (7 tầng) hoặc căn hộ cho thuê mặt tiền rộng, tăng giá trị tài sản trong tương lai.
Ngoài ra, bạn cần lưu ý kiểm tra kỹ các yếu tố sau trước khi xuống tiền:
- Pháp lý minh bạch: xác nhận sổ đỏ chính chủ, không có tranh chấp, quy hoạch.
- Tiện ích pháp lý xây dựng: kiểm tra quy hoạch xây dựng, chiều cao tối đa để tận dụng tối đa mặt tiền 6.6m.
- Chi phí cải tạo hoặc xây mới nếu có kế hoạch nâng cấp.
- Thương lượng giá hợp lý dựa trên thực tế thị trường và tình trạng nhà.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng với chủ nhà
Với mức giá trung bình nhà ngõ khu vực này khoảng 150-180 triệu/m², căn nhà này có giá cao hơn do vị trí và diện tích mặt tiền. Tuy nhiên, để có thể thuyết phục chủ nhà giảm giá, bạn có thể:
- Đưa ra mức giá chào mua khoảng 12,5 – 13 tỷ đồng, tương đương 208 – 217 triệu/m², thể hiện bạn đánh giá đúng tiềm năng nhưng vẫn muốn có mức giá hợp lý hơn.
- Nêu rõ các chi phí phát sinh có thể phải đầu tư để xây dựng hoặc sửa chữa, từ đó đàm phán giảm giá hợp lý.
- Tham khảo các giao dịch gần đây, đặc biệt nhà ngõ gần mặt phố nhưng giá thấp hơn để làm cơ sở thương lượng.
- Đề cập đến khả năng thanh toán nhanh, không cần vay ngân hàng hoặc các điều kiện thuận lợi khác để tạo lợi thế thương lượng.
Ví dụ câu đề xuất thương lượng: “Căn nhà có vị trí rất tốt và tiềm năng cao, tuy nhiên với chi phí xây dựng và đầu tư trong tương lai, tôi mong muốn mức giá khoảng 12,8 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn cho cả đôi bên và giúp tôi nhanh chóng quyết định đầu tư.”
