Nhận định về mức giá
Với mức giá 26 tỷ đồng cho tòa nhà 7 tầng, diện tích đất 95m2, mặt tiền đường Hà Kỳ Ngộ (quận Sơn Trà, Đà Nẵng), giá trị này không rẻ nhưng không phải là quá cao trong bối cảnh bất động sản Đà Nẵng, nhất là khu vực gần biển, khu du lịch. Tuy nhiên, mức giá chỉ hợp lý nếu tòa nhà thực sự khai thác được dòng tiền cho thuê ổn định như hiện tại, pháp lý sạch, kết cấu bền vững, chất lượng xây dựng tốt và tiềm năng phát triển khu vực còn cao. Nếu bạn đầu tư để khai thác cho thuê, đặc điểm thu nhập 100 triệu đồng/tháng là điểm mạnh nhưng cần kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, khả năng duy trì dòng tiền cũng như các chi phí vận hành.
So sánh giá trị bất động sản khu vực tương đương
| Tiêu chí | BĐS Đang Xem | BĐS So Sánh 1 | BĐS So Sánh 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hà Kỳ Ngộ, gần Võ Nguyên Giáp, cách biển 400m | Châu Thị Vĩnh Tế, gần biển, Sơn Trà | Nguyễn Văn Thoại, tuyến du lịch |
| Diện tích đất | 95m2 (5×19,5m) | 90m2 (5x18m) | 100m2 (5x20m) |
| Kết cấu | 7 tầng, 13 phòng, thang máy, hoàn công | 6 tầng, 12 phòng, thang máy | 7 tầng, 14 phòng, thang máy |
| Giá rao bán | 26 tỷ | 24-25 tỷ | 28 tỷ |
| Thu nhập cho thuê | 100 triệu/tháng (đang cho thuê cả tòa) | 90 triệu/tháng | 105 triệu/tháng |
| Pháp lý | Sổ hồng, hoàn công | Sổ hồng, hoàn công | Sổ đỏ, hoàn công |
| Giá/m2 đất | ~273 triệu | ~266 triệu | ~280 triệu |
Có thể thấy mức giá 26 tỷ nằm trong khoảng mặt bằng chung khu vực, không chênh lệch lớn so với các sản phẩm cùng phân khúc, vị trí và tiềm năng khai thác tương đương.
Phân tích dòng tiền cho thuê
- Doanh thu cho thuê: 100 triệu/tháng = 1,2 tỷ/năm
- Lợi suất trên giá mua: ~4,6%/năm (trước thuế, chưa tính khấu hao, chi phí bảo trì, bảo hiểm, quản lý…)
- Lợi suất này cao hơn gửi ngân hàng, nhưng thấp hơn nếu tự vận hành phòng lẻ với công suất tốt.
- Đặc thù khu vực gần biển, dòng tiền cho thuê biến động theo mùa, cần xác minh kỹ hợp đồng và thời hạn thuê hiện tại.
Những lưu ý quan trọng khi quyết định mua
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Sổ hồng/sổ đỏ, hoàn công, giấy phép xây dựng đúng số tầng, số phòng, PCCC đạt chuẩn.
- Xác minh hợp đồng cho thuê: Thời hạn còn lại, điều khoản chấm dứt, bên thuê là ai, cam kết thanh toán.
- Kiểm tra chất lượng xây dựng: Tuổi thọ công trình, hệ thống thang máy, hệ thống PCCC, điện nước, bảo trì.
- Xem quy hoạch, định hướng phát triển khu vực: Tránh trường hợp bị ảnh hưởng bởi dự án hạ tầng, quy hoạch mới.
- Dòng tiền thực tế: Đánh giá lại hiệu quả vận hành, chi phí thực tế (quản lý, bảo trì, thuế, dự phòng phòng trống…)
- Khả năng tăng giá: Đánh giá tiềm năng phát triển du lịch, khách thuê, tương lai giá đất khu vực.
Kết luận
Mức giá 26 tỷ đồng cho tòa nhà 7 tầng, 13 phòng, mặt tiền đường Hà Kỳ Ngộ, là hợp lý trong bối cảnh bạn ưu tiên dòng tiền cho thuê ổn định và pháp lý sạch. Tuy vậy, không phù hợp nếu bạn kỳ vọng lợi suất cho thuê cao vượt trội hoặc đầu cơ tăng giá ngắn hạn. Hãy kiểm tra kỹ các yếu tố pháp lý, chất lượng công trình, hợp đồng thuê và xu hướng phát triển của khu vực trước khi quyết định xuống tiền.
