Nhận định mức giá bất động sản tại Phan Văn Trị, Phường 11, Quận Bình Thạnh
Bất động sản được giới thiệu với diện tích đất 13 m², nhà 1 trệt 1 lầu, 2 phòng ngủ, có sân để xe, nằm trong hẻm rộng 3m, cách mặt tiền đường Phan Văn Trị khoảng 30m. Giá chào bán là 2,58 tỷ đồng, tương ứng khoảng 198,46 triệu đồng/m².
Đánh giá mức giá này: Trong bối cảnh thị trường nhà ngõ, hẻm tại Bình Thạnh hiện nay, giá đất mặt tiền Phan Văn Trị dao động trung bình từ 150 đến 220 triệu/m² tùy vị trí, pháp lý, và tiện ích xung quanh. Tuy nhiên, nhà trong hẻm, diện tích nhỏ chỉ 13 m², dù có pháp lý đầy đủ và nhà mới đẹp, mức giá 198,46 triệu/m² được xem là khá cao.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá chào bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Loại hình | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đường Phan Văn Trị, mặt tiền | 50 | 9,5 | 190 | Nhà mặt tiền | Vị trí đẹp, diện tích lớn hơn, mặt tiền |
| Hẻm 3m Phan Văn Trị, P11, Bình Thạnh | 13 | 2,58 | 198,46 | Nhà hẻm nhỏ | Nhà mới, có sân, pháp lý rõ ràng |
| Hẻm xe hơi Phạm Văn Đồng, gần Phan Văn Trị | 15 | 2,5 | 166,7 | Nhà hẻm xe hơi | Nhà cũ, diện tích lớn hơn |
| Hẻm nhỏ Phan Văn Trị, P11 | 20 | 3,2 | 160 | Nhà hẻm nhỏ | Nhà cũ, diện tích lớn hơn |
Nhận xét chi tiết
Giá 198,46 triệu/m² đối với nhà hẻm nhỏ diện tích 13 m² là cao hơn khá nhiều so với các căn nhà trong hẻm có diện tích lớn hơn và giá/m² thấp hơn. Nhà diện tích nhỏ khiến việc sử dụng và phát triển có phần hạn chế, giá cao như vậy thường chỉ xảy ra khi nhà có mặt tiền hoặc vị trí đắc địa hơn. Trong trường hợp này, nhà nằm cách mặt tiền 30m, trong hẻm nhỏ 3m, nên mức giá trên không hoàn toàn tương xứng.
Nếu xét về pháp lý đã rõ ràng và nhà mới đẹp, đây là điểm cộng lớn, tuy nhiên điều đó không đủ bù đắp cho giá đất cao vượt trội trên diện tích nhỏ như vậy.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Mức giá hợp lý hơn nên ở khoảng 160-170 triệu/m², tương đương khoảng 2,1 – 2,2 tỷ đồng cho căn nhà này. Đây là mức giá phù hợp với tình hình thực tế thị trường căn hộ, diện tích nhỏ trong hẻm, và so với các bất động sản tương tự cùng khu vực.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, có thể trình bày các điểm sau:
- So sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực có giá/m² thấp hơn mặc dù diện tích lớn hơn.
- Nhấn mạnh hạn chế diện tích nhỏ chỉ 13 m² khiến việc sử dụng bị giới hạn, khó phát triển thêm.
- Phân tích về vị trí trong hẻm nhỏ cách mặt tiền 30m, không phải mặt tiền trực tiếp.
- Đề cập đến các chi phí phát sinh mua bán và cải tạo tiềm năng nếu có.
- Đưa ra cam kết giao dịch nhanh, thanh toán rõ ràng để tạo động lực cho chủ nhà.
Qua đó, mức giá 2,1 – 2,2 tỷ đồng sẽ là con số hợp lý cho cả bên mua và bên bán trong bối cảnh thị trường hiện tại.
![[ 2TY580 ] NHÀ MỚI_ 2 TẦNG_TIỆN ÍCH ĐẦY ĐỦ](https://cdn.timnhatot.com/img/216532/5213340824d77d87d9bd998c7d38dccf.jpg?class=thumbnail)
