Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng diện tích 100m² (5x20m thực tế chiều dài 30m chưa khớp mô tả, lấy theo 5x20m chuẩn) tại đường Phan Khôi, P. Hòa Xuân, Q. Cẩm Lệ, Đà Nẵng, giá 7,6 tỷ tương đương 76 triệu/m² đất. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng khu vực Hòa Xuân, nơi giá đất đang dao động từ 40-55 triệu/m² cho các lô đường nội bộ và khoảng 60-70 triệu/m² cho các mặt tiền đường chính rộng hơn 6m.
Nhà mới xây 3 tầng, nội thất cao cấp, với chi phí xây dựng thô + hoàn thiện ước tính 6-7 triệu/m² sàn, tổng sàn khoảng 300m² (3x100m²) thì chi phí xây dựng khoảng 1,8 – 2,1 tỷ. Giá đất chiếm phần lớn giá trị.
Tuy nhiên, chiều ngang thực tế chỉ 5m, mặt tiền nhỏ, đường 5,5m lề 3m là đường nội bộ, không phải mặt tiền lớn, nên không hoàn toàn là nhà mặt phố lớn. Khoảng cách từ 5m chiều ngang đến việc gọi là “nhà mặt phố” là chưa chính xác, đây là nhà mặt đường nội bộ, có thể kẹt xe hoặc khó khăn quay đầu.
Như vậy, giá 76 triệu/m² đất là đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với giá trung bình khu vực cùng phân khúc mặt tiền đường nội bộ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần sân vận động Hòa Xuân, cầu Nguyễn Tri Phương, trung tâm thương mại AEON, chợ và trường học tạo thuận tiện di chuyển, phù hợp gia đình.
- Đường rộng 5,5m, lề 3m, có sân ô tô trong nhà rất tiện lợi, hiếm có trong các nhà cùng khu.
- Hướng Tây – có thể gây nóng vào buổi chiều nhưng được bù đắp bằng ban công và sân thượng thoáng mát.
- Nhà mới xây 3 tầng, nội thất cao cấp, khách mua không cần đầu tư thêm, có thể vào ở ngay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để ở thực tế cho gia đình có từ 2-3 thế hệ. Với vị trí và tiện ích xung quanh, có thể cho thuê dài hạn hoặc Airbnb nếu mong muốn dòng tiền phụ. Đầu tư xây lại không hợp lý do diện tích đất không lớn và chi phí xây mới cao. Làm kho xưởng không phù hợp vì khu dân cư đông đúc và quy hoạch không cho phép.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Lương Bằng) | Đối thủ 2 (Đường Hoàng Thúc Trâm) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 100 (5×20) | 110 (5,5×20) | 90 (4,5×20) |
| Giá bán (tỷ) | 7,6 | 7,0 | 6,2 |
| Giá/m² đất (triệu) | 76 | 63,6 | 68,9 |
| Đường trước nhà (m) | 5,5 nội bộ | 7 – 8 (đường chính) | 5 (nội bộ) |
| Số tầng | 3 | 2 | 3 |
| Nội thất | Full cao cấp | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện cơ bản |
| Hướng | Tây | Đông Nam | Tây Nam |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý sổ đỏ rõ ràng, ranh thửa, không tranh chấp.
- Xác minh quy hoạch đường, xem có kế hoạch mở rộng đường 5,5m đang hiện hữu hay không.
- Kiểm tra thực tế hiện trạng nhà, xem hệ thống chống thấm, thoát nước sân thượng và giếng trời.
- Do hướng Tây, nên kiểm tra cách chống nóng, ánh sáng và thông gió cho các phòng.
- Đường nội bộ 5,5m có thể gây khó khăn quay đầu ô tô lớn, cần khảo sát thực tế.
- Xem xét mật độ xây dựng xung quanh để đánh giá tiềm năng tăng giá trong tương lai.
Kết luận: Giá 7,6 tỷ cho căn nhà mặt tiền đường 5,5m, diện tích 100m² tại Hòa Xuân là mức cao hơn thị trường 15-25%. Nếu người bán chịu thương lượng khoảng 10-15%, đây sẽ là căn nhà rất đáng mua với nội thất hoàn thiện và vị trí tiện ích. Còn nếu không, người mua nên cân nhắc thêm các lựa chọn khác vì giá đang bị đẩy cao. Không nên xuống tiền ngay khi chưa kiểm tra kỹ pháp lý và thực trạng nhà do mức giá cao, đường nội bộ nhỏ và hướng Tây có thể gây nóng.
