Thẩm định giá trị thực:
Nhà 3 tầng mặt tiền đường Trương Chí Cương, Hải Châu với diện tích 100m², mặt tiền 5,2m. Giá chào bán 15,5 tỷ đồng, tương đương 155 triệu/m².
So sánh với mặt bằng giá khu vực Hải Châu, nhà mặt tiền đường lớn thường dao động từ 120-160 triệu/m² tùy vị trí. Với vị trí mặt tiền lô góc 3 mặt thoáng, đường chính rộng 7,5m, có chỗ để ô tô và kiệt bên hông 5m ô tô tránh, mức giá này không quá cao nhưng đang ở ngưỡng trên của thị trường.
Nhà xây 3 tầng mới hoàn công đầy đủ, công năng 6 phòng ngủ, phòng thờ, phòng khách, mặt bằng kinh doanh và sân thượng. Nếu tính chi phí xây dựng mới hiện nay (khoảng 6-7 triệu/m² sàn xây dựng), với tổng diện tích sàn khoảng 300m² (100m² x 3 tầng), chi phí xây mới vào khoảng 1,8 – 2,1 tỷ. Giá bán hiện tại không chỉ phản ánh giá đất mà còn giá trị căn nhà và vị trí.
Nhận xét về giá: Giá 15,5 tỷ là mức cao nhưng hợp lý so với vị trí và mặt tiền lô góc 3 mặt thoáng. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ pháp lý và hiện trạng nhà để tránh rủi ro.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lô góc 3 mặt thoáng: Rất hiếm, tạo không gian thông thoáng, tầm nhìn rộng, tăng giá trị sử dụng và kinh doanh.
- Đường chính 7,5m có vỉa hè 3m: Thuận tiện kinh doanh, đỗ xe, tăng khả năng tiếp cận khách hàng.
- Kiệt bên hông 5m ô tô tránh: Tăng tiện ích để xe, lưu thông thuận tiện, khác biệt so với các nhà mặt tiền bị bó hẹp hẻm nhỏ.
- Nhà mới 3 tầng hoàn công đầy đủ, công năng 6 phòng ngủ: Phù hợp nhu cầu ở gia đình nhiều thế hệ hoặc kết hợp kinh doanh.
- Sân thượng, phòng bếp, phòng ăn đầy đủ: Tăng chất lượng cuộc sống và các phương án sử dụng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà thích hợp nhất để:
- Kinh doanh + Ở thực: Mặt bằng kinh doanh tầng 1 với vị trí đắc địa trên đường chính, 3 mặt thoáng tạo lợi thế quảng cáo và thu hút khách hàng, các tầng trên để ở hoặc cho thuê.
- Cho thuê dòng tiền ổn định: Với 6 phòng ngủ, có thể cho thuê từng phòng hoặc nguyên căn cho các hộ gia đình hoặc văn phòng nhỏ.
- Đầu tư xây lại: Nếu muốn tối ưu lợi nhuận, có thể xem xét phá dỡ để xây mới cao tầng (tối đa tầng theo quy hoạch) với mật độ xây dựng cao hơn, tận dụng vị trí lô góc tạo dự án nhỏ cho thuê hoặc kinh doanh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Linh) | Đối thủ 2 (Đường Lê Duẩn) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 100 | 90 | 110 |
| Mặt tiền (m) | 5,2 (lô góc 3 mặt thoáng) | 4,5 (mặt tiền đơn) | 5,0 (mặt tiền đơn) |
| Đường trước nhà (m) | 7,5 + kiệt 5m | 7m | 6m |
| Số tầng | 3 | 4 (nhà cũ) | 3 (nhà mới) |
| Giá bán (tỷ) | 15,5 | 12,8 | 14,5 |
| Đặc điểm nổi bật | Lô góc 3 mặt thoáng, kiệt ô tô bên hông | Gần chợ, đường 2 chiều đông đúc | Nhà mới, mặt tiền đẹp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ chính chủ và quy hoạch khu vực, đảm bảo không nằm trong quy hoạch xanh hoặc mở đường.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: mặc dù nhà mới hoàn công nhưng cần xem xét kỹ hệ thống điện nước, chống thấm, kết cấu chịu lực.
- Kiểm tra phong thủy lô góc 3 mặt thoáng (có thể gây gió lớn, ảnh hưởng đến sinh hoạt).
- Hẻm bên hông 5m tuy ô tô tránh được nhưng cần kiểm tra tình trạng sử dụng thực tế, quy hoạch hẻm.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đỗ xe ở mặt tiền đường 7,5m, tránh kẹt xe khu vực kinh doanh.
