Nhận định về mức giá
Với mức giá 5,9 tỷ đồng cho căn nhà 3 tầng, diện tích đất 46m² (căn góc, hẻm ô tô, tại phường An Hải Tây, quận Sơn Trà, Đà Nẵng), mức giá này tương đương khoảng 128,26 triệu/m² đất.
So với mặt bằng chung khu vực này, đây là một mức giá khá cao, đặc biệt khi xét tới các chỉ số về diện tích, vị trí hẻm và số phòng ngủ.
Tuy nhiên, nếu xét ở một số trường hợp đặc biệt như:
– Nhà mới xây kiên cố, thiết kế đẹp, diện tích sử dụng lớn (138m² sàn), căn góc 2 mặt thoáng, vị trí gần biển và các tuyến du lịch lớn, pháp lý rõ ràng, hẻm ô tô vào được, thì mức giá này có thể hợp lý cho khách hàng có nhu cầu ở thực, hoặc đầu tư cho thuê căn hộ homestay, lưu trú du lịch và kỳ vọng tăng giá trong tương lai gần (khi du lịch Đà Nẵng phục hồi tốt).
So sánh thực tế giá nhà khu vực
| Tiêu chí | Căn bán (Nguyễn Công Trứ) | Nhà bán cùng khu vực (Hẻm xe hơi, 3 tầng, gần biển) |
Nhà mặt tiền cùng tuyến |
|---|---|---|---|
| Giá bán tổng | 5,9 tỷ | 4,2-5,5 tỷ | 6,5-9 tỷ |
| Diện tích đất | 46m² (7,8x6m) | 40-55m² | 40-70m² |
| Giá/m² | 128,26 triệu | 85-110 triệu | 135-180 triệu |
| Vị trí | Hẻm ô tô, căn góc | Hẻm xe hơi, thường 1 mặt thoáng | Mặt tiền đường Nguyễn Công Trứ |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Đa số sổ hồng | Sổ hồng |
| Số tầng/phòng | 3 tầng/2 phòng ngủ | 2-3 tầng/2-3 phòng ngủ | 3-4 tầng/3-5 phòng ngủ |
Phân tích chi tiết các yếu tố ảnh hưởng đến giá
- Vị trí: Nhà nằm ở khu vực trung tâm du lịch, gần biển Mỹ Khê, thuận tiện di chuyển các cầu lớn của Đà Nẵng, phù hợp cho khách ở thực hoặc kinh doanh lưu trú du lịch.
- Loại hình: Nhà trong hẻm ô tô, căn góc 2 mặt thoáng giúp giá trị tăng so với nhà chỉ có 1 mặt tiền hẻm nhỏ.
- Diện tích đất: 46m² là mức trung bình nhỏ, nhưng diện tích sử dụng đến 138m² nhờ xây 3 tầng.
- Thiết kế – Công năng: Nhà mới xây, kiên cố, 2 phòng ngủ, 3 vệ sinh, phù hợp gia đình nhỏ hoặc cho thuê.
- Pháp lý: Sổ hồng riêng, sang tên ngay giúp dễ giao dịch.
- Giá bán so với thị trường: Giá/m² cao hơn mặt bằng nhà hẻm cùng khu vực (thường dao động 85-110 triệu/m²), nhưng thấp hơn các căn mặt tiền đường lớn.
Khi nào nên cân nhắc xuống tiền?
- Bạn xác định mua để ở lâu dài, yêu thích vị trí trung tâm, gần biển, thuận tiện di chuyển và không cần diện tích quá lớn.
- Bạn muốn đầu tư cho thuê dài hạn hoặc homestay, tận dụng vị trí du lịch để khai thác dòng tiền.
- Bạn ưu tiên căn góc, nhà mới, pháp lý rõ ràng và không muốn mất thời gian sửa chữa.
- Bạn thương lượng được giá thấp hơn mức rao bán (có thể trả giá, vì mặt bằng đang cao so với khu vực).
Lưu ý quan trọng trước khi xuống tiền
- Kiểm tra thực tế hẻm ô tô vào được dễ dàng hay không, chiều rộng có đúng 5m, có vướng dự án giải tỏa, quy hoạch gì hay không.
- Xác thực thông tin diện tích đất và công trình có đúng với sổ hồng, giấy phép xây dựng không.
- Đánh giá tình trạng xây dựng, chất lượng nhà (dù nói nhà mới, vẫn cần kiểm tra kỹ phần móng, tường, mái…).
- So sánh thêm các căn cùng khu vực đang bán, xem giá có thể thương lượng thêm không.
- Hỏi rõ về các loại thuế, phí sang tên, phí bảo trì, dịch vụ (nếu có).
- Lưu ý nhu cầu thực tế của bản thân: Nếu mua để đầu tư lướt sóng thì tính thanh khoản loại hình này đang không cao so với mặt tiền hoặc nhà diện tích lớn; nếu mua ở thì hợp lý với gia đình nhỏ, người muốn sống gần biển, trung tâm.
Kết luận
Mức giá khá cao nếu so sánh với các căn hẻm xe hơi cùng khu vực. Tuy nhiên, với các ưu điểm như vị trí đẹp, căn góc, nhà xây mới, pháp lý rõ ràng, giá này có thể hợp lý với người thực sự có nhu cầu ở, kinh doanh lưu trú hoặc thích đầu tư dài hạn vào bất động sản gần biển Đà Nẵng.
Nếu bạn quyết định xuống tiền, hãy kiểm tra kỹ thực tế hiện trạng, so sánh thêm các căn tương đương và đàm phán để có mức giá tốt hơn.
