Thẩm định giá trị thực:
Nhà phố có diện tích đất 60m² (4x15m), xây 1 trệt, lửng, 3 lầu, tổng cộng 5 tầng sử dụng. Mức giá 9,6 tỷ tương đương 160 triệu/m² đất và khoảng 64 triệu/m² sàn xây dựng (ước tính tổng sàn khoảng 150m²). Với khu vực Gò Vấp đường số 59, mặt hẻm xe hơi 8m, nhà mới full nội thất cao cấp, giá này đang ở mức cao so với mặt bằng chung.
Chi phí xây dựng hiện nay (cả thô và hoàn thiện cao cấp) khoảng 6.5 – 7 triệu/m², tương đương 1 tỷ đồng cho 150m² sàn. Giá đất thực tế khu vực này dao động khoảng 70-100 triệu/m² tùy vị trí. Như vậy, tổng giá trị lý thuyết là khoảng 60 triệu/m² x 150m² = 9 tỷ đồng, trong đó đất chiếm khoảng 7 tỷ đồng, phần xây dựng và hoàn thiện là 2 tỷ đồng.
Nhận xét: Giá 9,6 tỷ có phần cao hơn khoảng 5-10% so với giá thị trường nếu so với các căn tương tự hẻm xe hơi tại Gò Vấp đường 59, do đó cần thương lượng xuống ít nhất 500 triệu để hợp lý hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe hơi rộng 8m, xe ô tô có thể ngủ trong nhà, rất thuận tiện ở nội đô Gò Vấp vốn thường hẻm nhỏ.
- Nhà xây mới 5 tầng, thiết kế hiện đại với 5 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, phù hợp gia đình đông người hoặc để cho thuê từng tầng.
- Hướng Nam hợp phong thủy, ánh sáng tự nhiên tốt.
- Vị trí gần đường Lê Đức Thọ và Văn Thọ, thuận tiện di chuyển vào trung tâm và các quận lân cận.
- Pháp lý rõ ràng, sổ hồng riêng, thuận tiện vay vốn ngân hàng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp để ở thực hoặc cho thuê căn hộ dịch vụ từng tầng với 5 phòng ngủ và 6 toilet. Với kết cấu hiện đại và hẻm xe hơi, căn nhà cũng có thể khai thác làm văn phòng nhỏ hoặc công ty. Đầu tư xây lại không cần thiết do nhà mới, tuy nhiên giữ nguyên hiện trạng để cho thuê hoặc ở sẽ tối ưu tài chính nhất.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường 59, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Đường Lê Đức Thọ, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 60 (4×15) | 60 (4×15) | 55 (4×13.75) |
| Kết cấu | 1 trệt, lửng, 3 lầu, full nội thất | 1 trệt, 2 lầu, cũ hơn | 1 trệt, 3 lầu, mới, nội thất cơ bản |
| Hẻm | 8m, xe hơi vào nhà | 4m, xe máy | 6m, xe hơi không vào nhà |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9.6 | 8.5 | 9.2 |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ nội thất cao cấp có thực sự nguyên bản, không có hư hại hoặc xuống cấp ngầm.
- Đảm bảo hẻm 8m không bị quy hoạch thu hẹp hoặc có kế hoạch mở rộng đường gây mất phần đất.
- Xác nhận rõ ràng về giấy phép xây dựng và hoàn công, tránh tranh chấp về số tầng và diện tích xây dựng.
- Kiểm tra phong thủy hướng Nam có phù hợp với gia chủ hoặc có điểm xấu nào về địa hình xung quanh.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe trong hẻm và an ninh khu vực.
